Les habits neufs des SCPI Malraux : de la haute couture au prêt-à-porter de luxe

Le territoire des investissements Malraux définis par la loi

  • 103 secteurs sauvegardés
  • 627 ZPPAUP
  • 40 quartiers dégradés

Quand on pense aux immeubles susceptibles d’ouvrir droit aux avantages fiscaux de la loi Malraux de 1962 ce sont des images de superbes hôtels XVIIIème, souvent dans le quartier du Marais, qui surgissent. Cet imaginaire est pourtant trompeur. L’univers des immeubles faisant l’objet de travaux exécutés dans le cadre d’opérations de restauration immobilière en application de la loi Malraux est plus large et plus complexe. Heureusement plus large car les investisseurs, au premier rang desquels figurent les SCPI, recherchent aujourd’hui de l’immobilier résidentiel rentable. Complexité, elle aussi de bon aloi, car les territoires sur lesquels peut être déployé le dispositif fiscal comprend les secteurs sauvegardés ou dégradés et les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) devenues depuis le grenelle de l’environnement des Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine paysage (Avap), qui se sont substituées aux zones de protection de 500 m autour d’un monument historique et aux sites inscrits.

Moins prestigieux, les immeubles dans lesquels investissent aujourd’hui les SCPI Malraux n’en restent pas moins des immeubles de très bonne qualité, essentiellement situés en centre-ville. Franck Temim Président d’Urban Premium qui cible le secteur sauvegardé des villes de plus 50 000 habitants estime ainsi que ces immeubles de centre-ville en pierre de taille, à rénover répondent aux attentes des investisseurs qui recherchent une « valeur refuge ». Rivka Feldman, responsable structuration produits fiscaux et diversification patrimoniale chez Amundi Immobilier, n’hésite pas à développer l’argument de la sauvegarde du patrimoine urbain français, qui parle, selon elle, à une catégorie d’épargnants. Mais même avec ces caractéristiques bien précises on peut trouver des immeubles permettant d’offrir une rentabilité satisfaisante. Chez Inter Gestion, on met en avant la rénovation entreprise dans un immeuble vannetais de la rue Saint-Vincent, charmante artère commerçante en plein centre de l’agglomération bretonne : la présence de deux commerces en pied d’immeuble va sensiblement accroître les loyers encaissés. De quoi faire miroiter un rendement locatif brut de 4 %, ce qui permettra offrir un rendement net de 2,5 % aux souscripteurs de la SCPI Pierre investissement VII, dont 0,5 % grâce aux commerces, précise Gregory Le Blan Directeur d’Inter Gestion diffusion, filiale du groupe Promogere-Inter Gestion chargée de promouvoir l’offre du groupe. Plus généralement, Inter Gestion se positionne sur de « beaux immeubles découpés de manière cohérente avec des lots adaptés au marché locatif local et faciles à revendre). Chez Amundi, on fixe un objectif fiscal découlant des zones d’investissement qui laisse une part à des acquisitions opportunistes comme cet immeuble de Brest, en ZPPAUP, l’un des rares à avoir échappé au bombardement de la deuxième guerre mondiale. Accepter de laisser de côté une petite part de la réduction fiscale peut se révéler une bonne opération pour le souscripteur des SCPI Malraux. Il est donc impératif de bien lire les documents commerciaux de ces SCPI qui doivent indiquer clairement la politique d’investissement et le taux cible de la réduction fiscale à laquelle ouvre droit la souscription.

Cet exemple montre la spécificité des SCPI Malraux. Les principales sociétés de gestion qui promeuvent des SCPI Malraux s’appuient toutes, peu ou prou, sur des partenariats ou des organisations internes à leur groupe qui vont leur permettre de sécuriser la recherche d’immeubles  à rénover. Les SCPI Malraux opèrent sur un marché de niche dont il convient de maîtriser le sourcing, la conduite des opérations de rénovation lourde, la mise en location et la revente des biens à l’issue d’une période de neuf années de location du patrimoine. Et si 2011 a permis une collecte record de 34 millions d’euros (Amundi se taillant la part du lion avec 22,9 millions collectés pour le compte de Reximmo Patrimoine 2), l’encours global de 187,6 millions d’euros reste marginal à l’aune des 25 milliards de capitalisation de l’ensemble des SCPI. Pourtant, les SCPI sont aujourd’hui en position de force sur ce marché. «La flambée des prix de l’immobilier depuis 2000 a conduit à un minimum de 250 000 euros par opération » signale Philippe Gury, responsable produits chez Avenir Finance dont le métier depuis 1995 consiste à sélectionner et commercialiser des immeubles éligibles au dispositif fiscal Malraux. Aussi, selon lui, « pour démocratiser le Malraux, la SCPI permet d’élargir la cible des épargnants bénéficiant de ce type de réduction fiscale ». La mutualisation des SCPI permet aussi de ne pas mette tous ses œufs dans le même panier. Inter Gestion se félicite ainsi d’avoir doublé la mise sur un immeuble de la rue Esquermoise à Lille, mais avoue avoir eu plus de difficulté pour céder un immeuble à Marseille…

Plus encore que l’image d’Epinal des prestigieux hôtels particuliers du Malraux, la réforme fiscale intervenue en 2009 a relégué au placard des oripeaux fiscaux du passé la vision d’un produit réservé aux plus fortunés. Chez Inter Gestion, la société de gestion qui a fait des SCPI Malraux la base de son fonds de commerce, Gregory le Blan insiste d’emblée sur les nouveaux souscripteurs à qui l’on propose dorénavant une réduction d’impôt sur le revenu. L’incitation fiscale est devenue accessible au plus grand nombre. L’ancien dispositif était tourné vers les contribuables frappés par les tranches d’imposition marginales les plus élevées. Ils recherchaient à diminuer leur impôt par déduction du montant de leurs revenus imposables. Le nouveau dispositif mis en place en 2009 consiste en une déduction d’impôt à concurrence du taux retenu dans la politique d’investissement de la SCPI. Conséquence de la réforme : les souscripteurs sont plus nombreux et le montant unitaire des souscriptions a diminué. De moitié chez Inter Gestion qui a vu passer les souscriptions de 80 000 à 40 000 euros…Chez Urban Premium, son président Franck Temim indique qu’en 2011 il a enregistré des souscriptions pour un montant moyen de 55 000 euros contre 70 000 avant la réforme. Rivka Feldman, est encore plus précise : au 31 décembre 2011 la SCPI SG Pierre Patrimoine créée en 2007 comptait 203 associés ayant souscrit en moyenne 64 680 euros. Elle affiche une physionomie bien différente de celle de Reximmo Patrimoine qui compte 1043 porteurs avec une souscription moyenne de 27 250 euros. Toutefois Franck Temim rappelle qu’il est un peu tôt pour tirer les conclusions du nouveau régime sur le montant des souscriptions. En effet, le temps que soient créées des SCPI Malraux conformes à la réforme de 2009, les commercialisations de ces nouvelles SCPI n’a vraiment commencée qu’au cours de l’année 2010, 2011 étant la première année pleine. Or l’année dernière est une période particulière sur le plan économique marquée par une forte aversion au risque et la fermeture du robinet du crédit qui a empêché certaines opérations d’ingénierie patrimoniale recourant à l’effet de levier. En effet, les Malraux se prêtent naturellement au financement à crédit permettant d’optimiser la réduction d’impôts, voire de se créer des déficits fonciers…

Le taux de réduction d’impôt sur le revenu s’applique sur la part des travaux réalisés sur les immeubles situés dans les zones agréées. L’administration fiscale autorise un montant de travaux de 65 % sur l’ensemble du portefeuille de la SCPI. La réduction dépend du choix de l’investissement. Un choix en faveur des secteurs sauvegardé ou des quartiers dégradés (que l’on peut trouver jusque dans des communes aussi inattendues qu’Aubervilliers (93) !) autorise une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux. Ce qui équivaut à 19,5% de prix des parts de SCPI (et à 17,7 % compte tenu des commissions de commercialisation de ces parts). Pour les ZPPAUP et AVAP la réduction consentie n’est que de 22 % (soit 14,3% du prix de souscription hors commission). Les souscriptions réalisées en 2012 apparaissent nettement moins alléchantes depuis les coups de rabots des deux dernières lois de finance (le secteur dégradé bénéficiait de taux de réduction au titre des travaux Malraux de 40 % en 2010 et de 36 % en 2011, ceux des ZPPAUP de 30 et de 27 %). Toutefois, comme le remarque Grégory Le Blan, « même raboté cet avantage fiscal reste attractif si on le compare aux autres réductions d’impôts accessibles aux particuliers, notamment au FCPI dont le plafond est beaucoup plus bas. En effet la limite des travaux ouvrant droit à une réduction fiscale au titre du Malraux est de 100 000 euros ». Concrètement, cela permet d’investir jusqu’à 152 000 euros pour encaisser le maximum de la réduction fiscale de 19 500 euros. Plus modestement un investissement de 16 000 euros procurera 3120€ de réduction d’impôt immédiate.
Toutefois, il faut garder en mémoire que pour bénéficier de cette réduction fiscale, le souscripteur va devoir conserver ses parts de SCPI durant 15 ans car la réduction n’est acquise qu’à l’issue de la location durant neuf années de l’ensemble des biens acquis par la SCPI.
La période de neuf années ne commencera en fait qu’à l’issue du délai de 18 mois, nécessaire pour acquérir les immeubles et des deux années de plus pour réaliser les travaux. Pour arriver à 15 ans, il faut encore prendre en compte deux ans pour vendre le patrimoine à l’issue des baux de neuf ans.
A l’issue de ces 15 années de la vie normale d’une SCPI Malraux, les associés pourront d’ailleurs décider de conserver si le patrimoine présente à cette échéance un profil de rentabilité favorable. Mais alors rien n’empêchera ceux qui veulent sortir de le faire en ayant pleinement joui de leur réduction d’impôt…

Christophe Tricaud

Les SCPI Malraux ouvertes à la souscription

SCPI Renovalys 3
Société de gestion : Avenir Finance
Augmentation de capital ouverte jusqu’au 31 décembre 2012
Prix de souscription : 5 000 euros
Minimum de souscription : 2 parts

SCPI Urban Valeur
Société de gestion : Urban Premium
Augmentation de capital ouverte jusqu’au 31 décembre 2012
Prix de souscription : 500 euros
Minimum de souscription : 20 parts

SCPI Reximmo Patrimoine 2
Société de gestion : Amundi
Augmentation de capital ouverte jusqu’au 31 décembre 2012
Prix de souscription : 5 000 euros
Minimum de souscription : 1 part

SCPI Pierre investissement VII
Société de gestion : Inter Gestion
SCPI à capital variable : souscription ouverte jusqu’au 31 décembre 2012
Prix de souscription : 8 000 euros
Minimum de souscription : 2 parts

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