Les grandes surfaces ont soutenu le marché des bureaux en Ile-de-France en fin d’année

– 580 500 m² commercialisés au 4ème trimestre 2012
– Offre immédiate stable ou en baisse sur l’ensemble des secteurs sauf dans le croissant ouest
– Valeurs locatives stables
– Niveau de livraisons historiquement bas pour 2012

C’était inespéré : le marché des bureaux en Ile-de-France a connu un excellent 4ème trimestre avec 580 500 mètres carrés de bureaux commercialisés, selon le pointage réalisé par le conseil en immobilier d’entreprise DTZ. Le volume de transactions atteint ainsi, sur l’ensemble de l’année 2012, près de 2,4 millions de mètres carrés.

Après un début d’année mitigé, les surfaces supérieures à 5 000 mètres carrés auront finalement été le moteur de la demande placée francilienne en 2012 avec plus de 1,1 million de mètres carrés commercialisés via 70 transactions, un volume jamais atteint depuis 2006. Les grandes surfaces progressent ainsi de 10 % d’une année sur l’autre, tandis que les petites et moyennes surfaces reculent respectivement de 8 et 16 %. Fait notable, près des 2/3 des transactions de grandes surfaces ont consisté en des pré-commercialisations, contre seulement 37% en moyenne sur les 10 dernières années.

D’un point de vue géographique, on notera le redressement du marché de La Défense qui, pour la première fois depuis 2007, achève l’année sur une note positive (+40 % d’une année sur l’autre). La Première Couronne tire également son épingle du jeu avec une progression de 38% en un an. Ailleurs, la demande recule, de -10 % à Paris à -14 % dans le Croissant Ouest et en Deuxième Couronne.

Selon DTZ, le nombre élevé de pré-commercialisations laisse inchangé l’offre immédiate qui s’élève ainsi à 3,6 millions de m² à l’échelle francilienne. A Paris, La Défense et en Première Couronne, les disponibilités sont demeurées stables d’une année sur l’autre. Dans le Croissant Ouest en revanche, elles ont continué de progresser pour atteindre 978 000 m² en fin d’année ; Neuilly-Levallois enregistre la plus forte progression (+52 %). Les taux de vacance se distribuent sur une échelle allant de 4,5% à Paris (et 4,8% pour Paris QCA) à 13 % dans le Croissant Ouest. La Défense conserve un taux de vacance médian, à 6,3 %.

Moins de 70 000 mètres carrés de bureaux neufs ou restructurés ont été livrés au 4ème trimestre 2012, dont 51 000 mètres carrés restant à commercialiser. Sur l’ensemble de l’année à peine 420 000 m² de bureaux ont finalement été livrés, un niveau particulièrement faible. La production neuve reprendra de façon marquée en 2013 avec près de 900 000 m² actuellement en chantier, dont 500 000 m² encore disponibles.

La pénurie de surfaces neuves tire les valeurs locatives de première main à la hausse sur le marché parisien avec une moyenne de 521 €/m² par an. Les loyers de seconde main sont, quant à eux, relativement stables sur l’ensemble des secteurs, avec une moyenne régionale de 320 €/m² par an.

Laurence Escleine-Dumas, Directrice Générale Déléguée de DTZ Jean Thouard, commente : «La réalisation d’opérations en compte propre sur des gabarits d’immeubles supérieurs à 5 000 m² à l’extérieur de Paris voire en Deuxième Couronne est venue doper les chiffres du 4ème trimestre. Les logiques d’économie et de rationalisation sont plus fortes que jamais, pénalisant ainsi les marchés où les valeurs locatives n’ont pas encore été ajustées. L’année 2013 devrait voir cette tendance s’affirmer ; le contexte économique peu lisible cristallise cette dynamique de marché ». Et Magali Marton, Directrice des études de DTZ d’ajouter : «Méga transactions sur des opérations clés en main d’une part, réveil de La Défense et meilleure tenue du marché du QCA d’autre part… l’année 2012 se termine en fanfare avec une performance annuelle qui flirte finalement avec la barre de 2,4 millions de m². Pour autant, ne nous y trompons pas, le marché des bureaux reste tendu et la recherche d’un immobilier efficient dans des budgets maîtrisés reste le maître mot des entreprises ».

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