Le marché de l’immobilier tertiaire a bien résisté en 2012

Avec un recul de 10 % selon la société de conseil immobilier Cushman & Wakefield et de seulement 3 % pour l’Ile-de-France selon l’observatoire Immostat-IPD, le marché de l’immobilier d’entreprise français a fait montre d’une bonne résistance l’an dernier.

eiffageLes investissements réalisés en immobilier tertiaire ont représenté 14,9 milliards d’euros en 2012, à mi-chemin entre le record de 2007 (28,5 milliards d’euros) et l’étiage de 2009 (7,9 milliards d’euros). On reste proche de la moyenne sur 10 ans qui ressort à 15,2 milliards d’euros. Cependant, les opérations réalisées l’an dernier sont difficilement comparables avec celles de l’année record de la décennie qui avaient bénéficié d’un large concours des banques permettant des opérations recourant fortement au levier de l’endettement. L’évolution des fonds propres investis dans les investissements immobiliers est sensiblement mois heurtée que ne le laisse entrevoir le montant global des  investissements.

L’immobilier de bureaux français a réussi à attirer l’an dernier un flux de capitaux étrangers inhabituels qui se concentre souvent sur les plus grosses opérations à l’image du rachat pour 500 millions d’euros du 52/60 avenue des Champs-Elysées revendu par Groupama au Qatar. La présence des fonds souverains étrangers s’est accrue. Ainsi, le fonds souverain de la Norvège a-t-il annoncé en décembre qu’il rachetait pour 1,2 milliard d’euros 50 % d’un portefeuille comprenant 195 biens répartis dans 11 pays européens au groupe d’immobilier d’entreprise américain Prologis, localisé pour la plus grande partie en France dans le secteur de la logistique. Cette opération marque la place centrale de l’immobilier dans la réallocation des actifs de ces acteurs puisque à la fin septembre, l’immobilier ne représentait que 0,3% des 3.723 milliards de couronnes (506 milliards d’euros) d’actifs du fonds scandinave. Aux côtés des fonds souverains, l’année 2012 a été marquée par l’intensification des opérations émanant de family offices qui n’hésitent plus à investir dans les actifs prime à l’image du rachat avenue de l’Opéra à Paris en se contentant d’une rentabilité brute de 3,9%.

Cushman & Wakefield relève que « 39 opérations sur les 418 de l’année représentent 53 % du total investi ». Géographiquement, la tendance est à la concentration puisque l’Ile-De-France accroit encore sa part avec près 10,9 milliards d’euros sur le total de 14,9 milliards. Le volume de ventes et de locations de bureaux en Ile-de-France a enregistré en 2012, avec 2,38 millions de m², une baisse de 3,4% par rapport à la même période de 2011, selon l’étude d’IPD réalisée pour le groupement d’intérêt économique Immostat.

Les deux tiers de ces investissements sur le marché tertiaire français ont visé les bureaux, 3,6 milliards ont concerné les commerces (dont 35 % en centres commerciaux), et 1,3 milliard d’euros se sont portés sur des locaux industriels. La forte hausse (+ 44 %) sur ce compartiment s’explique par la cession de trois gros portefeuilles représentant un peu moins de la moitié des opérations sur ces biens.

Pour 2013, l’optimisme n’est pas de rigueur si l’on se place du point de vue des utilisateurs dans une conjoncture économique difficile. Cependant, comme classe d’actif, l’immobilier tertiaire offre un couple risque rendement qui reste attractif pour des acteurs institutionnels tels que les fonds de pension et les fonds souverains qui préféreront souvent voir leur exposition européenne reposer sur l’immobilier plutôt que sur des obligations souveraines aux très faibles rendements

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