Les gérants d’Immobilier 21, un fonds dédié à l’univers des foncières cotées, ont comparé la valorisation des foncières spécialistes des bureaux « prime » aux spécialistes des commerces « prime ». Le multiple de cash-flow du second groupe est deux fois plus faible que celui du premier…
« Si l’émergence d’internet a effectivement des effets sur le commerce physique, notre opinion est que les centres commerciaux « prime » réussissent à s’adapter à cette nouvelle donne grâce au savoir-faire et à la gestion active des foncières », considèrent les gestionnaires d’Immobilier 21 dans leur dernière lettre mensuelle.
Comparaison des valorisations – La société de gestion Gestion 21, pilote des fonds Actions 21 et Immobilier 21, a constitué deux groupes de foncières cotées, « afin de comparer la valorisation du commerce ‘’prime’’ par rapport au bureau ‘’prime’’ ». Dans le premier groupe, Klépierre et Unibail. Dans le second, Gecina, Foncière Lyonnaise et Terreïs. Le constat est sans appel : les foncières commerce affichent un multiple de cash-flow 2018 de 14, deux fois inférieur à celui des foncières bureaux (28). « L’écart de valorisation entre les deux groupes a fortement augmenté depuis 2 ans », constatent les gestionnaires. Les foncières de bureaux avec des patrimoines « prime » ont eu la faveur des investisseurs, qui considèrent ces titres comme « très sécurisés », et des propriétaires d’immeubles « qui trouveront facilement des locataires ».
Avantage au secteur commerce – A l’inverse, les foncières spécialistes des commerces ont pâti de l’essor des ventes sur internet. Or, pour les gestionnaires d’Immobilier 21, cette remise en cause du modèle traditionnel est contrebalancée par les mesures d’ajustement prises par les opérateurs. En témoignent les dernières publications de Klépierre et d’Unibail, qui affichent « des chiffres solides et en croissance ». C’est la raison pour laquelle, même s’ils considèrent que les perspectives locatives des foncières de bureaux sont « favorables », cet écart de multiple justifie de privilégier le secteur des commerces « prime ». En conséquence, expliquent les gérants, le « fonds Immobilier 21 est peu exposé au bureau « prime » (2% de l’actif) » et plus engagé sur le secteur des commerces « prime » (19% de l’actif). Les foncières commerce, tout type de positionnement confondu, dominent d’ailleurs le portefeuille (39%), devant les foncières logement essentiellement allemandes (35%), et le secteur du bureau (19%). Les gérants d’Immobilier 21 restent par ailleurs, comme ils l’exprimaient dans une publication de janvier dernier, positifs sur le secteur des foncières de la zone euro, notamment en raison de l’évolution attendue des taux d’intérêt. Pour un retour à la prime de risque historique de ces dernières (120 points de base), il faudrait que les taux longs remontent autour de 3%. Un niveau qui leur semble difficile à atteindre « sans envisager les effets positifs de la croissance et de l’inflation sur les foncières (loyers, valeurs d’actif, indexation) », expliquaient-ils alors.
Frédéric Tixier
A propos de Gestion 21
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées.
Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
