Les convictions de La Française sur l’immobilier tertiaire

Immeuble7Sous le titre « Nos convictions d’investissement 2014-2015 » les analystes de la Française livre dans la dernière  «  Lettre trimestrielle de La Française » un diagnostic de l’investissement immobilier et l’assortissent d’une ordonnance ponctuée de beaucoup de bons sens.

Distinguant les stratégies d’investissement selon leur degré de risque les analystes de la société de gestion préconisent pour les plus prudents, ceux qui recherchent « un risque maîtrisé » de se positionner sur des actifs bénéficiant d’un emplacement privilégié (dans un marché locatif profond et bien desservi) ainsi que d’une qualité supérieure en matière technique et environnementale et/ou d’une situation locative sécurisée par la qualité des locataires, la durée du bail ou la mutualisation du risque locatif, la cohérence du loyer en place avec le loyer de marché. Pour une stratégie de création de valeur anticipant la reprise cyclique, le critère de la qualité de l’emplacement reste fondamental, combiné avec celui de la possibilité technique du repositionnement et du verdissement de l’actif immobilier.

La stratégie d’investissement devra également intégrer les évolutions des besoins et des exigences des occupants, notamment pour les bureaux, ainsi que les changements structurels, technologiques, démographiques et sociaux et qui, même en l’absence de croissance économique, génèrent de nouveaux besoins immobiliers et structurent la demande. Enfin, les décisions d’investissement devront intégrer les grands projets d’infrastructures, tels que le Grand Paris. Plus facile à dire qu’à faire, surtout si on ne veut pas surpayer la perle rare ! Mais c’est un catéchisme que feraient bien d’apprendre par cœur les responsables d’investissements avant de céder à l’ivresse des surenchères.

En terme d’allocation d’actifs les analystes de La Française se prononcent pour une réduction de la part consacrée aux bureaux en raison d’une conjoncture délicate et des trop faibles taux de rendement atteints par les actifs les plus sécurisés. Dans cette perspective, il est recommandé, selon les stratégies d’investissement, de sélectionner des actifs situés dans des zones bénéficiant de marchés locatifs dynamiques et profonds, à savoir Paris intra-muros, la première couronne parisienne à proximité immédiate des transports, ainsi que les quartiers d’affaires établis et connectés des principales agglomérations régionales : Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse et Nantes.

Sur le segment des commerces, la qualité des emplacements, en particulier en centre-ville, au regard des flux de consommateurs, ainsi que la résistance à la conjoncture et à la concurrence du e-commerce des secteurs d’activité des enseignes, constitueront les paramètres-clé d’acquisition.

Le caractère défensif des meilleurs commerces demeure élevé et justifie une allocation significative, même si elle reste minoritaire compte tenu de la rareté de l’offre. Il est recommandé de se positionner sur les segments les plus sécurisés du secteur, à savoir : les emplacements n°1 et 1 bis de centre-ville, les centres commerciaux bien placés et dominant leurs bassins de population, les retail parks ou les galeries commerciales loués à des enseignes peu concurrencées par le e-commerce. Ces actifs devront être positionnés dans des bassins de population de plus de 300 000 habitants.

Et pour la diversification, il faudrait selon ces analystes privilégier la dette immobilière, l’hôtellerie, les résidences étudiantes et de seniors et les parcs d’activités adaptés à la demande des PME

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