L’IEIF vient de publier une analyse, première du genre, du patrimoine des OPCI. Outre l’étude de la composition de l’ensemble de leurs actifs, l’Institut a comparé leurs performances à celle d’un portefeuille indiciel composite…
Dans une étude de 32 pages l’IEIF livre, pour la première fois, une analyse de l’ensemble du patrimoine des OPCI destinés au grand public. La publication¹ couvre à la fois les actifs immobiliers et les actifs financiers détenus par ces véhicules qui pesaient plus de 14 Md€ fin septembre dernier.
Des choix d’allocation en immobilier physique différents de ceux des grands institutionnels
Premier constat, sur la base des portefeuilles fin 2017 : la poche investie en immobilier physique des OPCI fait une large part aux actifs de bureaux (66%), « un niveau similaire à celui des SCPI », comme le rappelle Stéphanie Galiègue, Directrice de la Recherche et des Etudes de l’IEIF, co-auteure de l’étude. Les OPCI sont en revanche moins exposés aux commerces (12% vs 20% pour les SCPI), et davantage à des classes d’actifs alternatives telles que la santé et l’hôtellerie (14% au total). En termes géographiques, la France domine (57% des patrimoines), mais bien moins que chez les SCPI (90%). Surtout, relève l’IEIF, si l’on compare le patrimoine immobilier direct des OPCI à celui des grands institutionnels français², « on observe des choix implicites clairs de surpondération (bureaux, santé, hôtels…) et de sous-pondération (commerces, logistiques, résidentiel…) des OPCI ».
Une autre stratégie pour l’immobilier coté
L’allocation de la poche immobilier coté des OPCI (9,2% de leur patrimoine) est radicalement différente. Essentiellement investis dans des grandes foncières européennes – avec Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield et Deutsche Wohnen comme principales valeurs détenues -, les OPCI utilisent cette poche pour s’exposer à des classes d’actifs « considérées comme liquides en Bourse et moins accessibles en direct », précise l’IEIF, telles que les centres commerciaux (36% d’exposition), le résidentiel (20%), ou la logistique européenne (8%). Côté poche obligataire, « l’exposition apparaît équilibrée entre obligations d’Etat, obligations du secteur financier, et obligations corporate », constate l’IEIF. La poche liquidité, enfin, est supérieure (17,3%) à leurs obligations réglementaires (au moins 5%), « ce qui reflète à la fois une gestion prudente mais est également le résultat des fortes collectes de capitaux dans les mois qui ont précédé la clôture des comptes 2017», note l’Institut.
Un impact positif sur les performances ces trois dernières années
L’IEIF s’est également essayé à une analyse des moteurs de la performance des OPCI. Sans aller jusqu’à une véritable attribution de performance, il a comparé les variations de l’indice IEIF OPCI Grand Public (+4,1% en 2017) à celles d’un indicateur composite représentatif de la performance de marché des différentes poches d’actifs détenus³par les OPCI. Et les résultats sont tout à l’honneur des OPCI, puisque ces derniers obtiennent, sur les 3 dernières années, des performances plus élevées et moins volatiles que celles de l’indice composite. «Les choix des OPCI Grand Public au sein de chacune de leurs classes d’actifs ont eu en moyenne un impact positif sur les performances », constate ainsi l’IEIF, qui met toutefois en garde sur les risques qui menacent ces véhicules sur les prochains mois.
Points d’attention pour 2018 et 2019
Rappelant l’environnement « inédit » dans lequel les OPCI évoluent depuis le début de l’année (robustes performances de l’immobilier physique, recul boursier de l’immobilier coté et des obligations), et un contexte économique européen désormais moins favorable à la classe d’actif immobilier, l’Institut identifie quatre points d’attention. Parmi lesquels la nécessité d’une gestion des portefeuilles « mêlant performance et risque », des risques « de perte en capital sur l’immobilier coté », ou bien encore, face à l’augmentation importante des immeubles détenus hors de France et aux contraintes opérationnelles ainsi générées, la mise en œuvre « de moyens dédiés et de nouvelles organisations ».
Frédéric Tixier
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance.
[1] « Stratégie d’allocation des OPCI Grand Public : état des lieux » – IEIF – Décembre 2018[2] Mesuré par l’indice MSCI Real Estate France
[3] 55 % MSCI Real Estate Europe, 10 % EPRA Europe, 15 % FTSE Eurobig et 20 % Euribor 3 mois
