Le taux de distribution des SCPI d’entreprise a de nouveau reculé en 2016. Une baisse qui s’explique par la baisse des revenus distribués mais aussi par la revalorisation du prix moyen des parts. Selon la catégorie de SCPI, le poids relatif de ces deux indicateurs est plus ou moins élevé.
En 2015, la performance des SCPI – mesurée par leur taux de distribution – franchissait pour la première fois la barre symbolique des 5%. Une baisse tendancielle depuis 2009, confirmée en 2016, qui s’explique par la conjugaison de deux phénomènes concomitants : la baisse des revenus distribués par les SCPI et la revalorisation du prix de leurs parts.
Les deux variables du DVM – Le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) des SCPI est en effet égal au rapport entre le dividende brut distribué par part[1] et le prix moyen de la part sur l’année. Le numérateur (le dividende brut) est en repli constant depuis 3 ans. En 2014, les dividendes distribués par les SCPI reculaient de 0,99%, puis de 3,01% en 2015, et enfin de 2,63% en 2016. Dans le même temps, le dénominateur (le prix acquéreur moyen de la part[2]) s’est revalorisé : la Variation du Prix Moyen (VPM) de la part, qui n’était que de +0,52% en 2014, est passée à 1,37% en 2015, puis à 2,34% en 2016. Des évolutions qui traduisent, peu ou prou, celles des marchés immobiliers physiques sous-jacents dans lesquels sont investies les SCPI : le léger repli des loyers – ou leur stagnation – ces dernières années ; et la hausse des valeurs des immeubles, en raison de l’intérêt croissants des investisseurs pour ce type d’actifs.
Les bureaux mènent la danse – Un constat particulièrement significatif dans le secteur des bureaux. Ce sont d’ailleurs les SCPI de cette catégorie qui affichent la revalorisation du prix de leur part la plus élevée : +2,85%, contre +2,34% pour l’ensemble des SCPI. Le poids relatif des SCPI de bureaux (66% de l’encours des SCPI d’entreprise) tire d’ailleurs vers le haut la variation moyenne des parts de l’ensemble des SCPI, effaçant le recul enregistré par les SCPI diversifiées (-0,39%), et positionnant la moyenne du marché au-delà des scores affichés par les SCPI spécialisées (+0,33%) ou même de commerces (+1,44%).
Forte baisse des revenus distribués par les SCPI spécialisées – Les SCPI de bureaux, du fait de leur statut majoritaire, donnent aussi le ton en matière de revenus distribués. Ceux-ci sont en baisse de 2,90%, contre -2,63% pour l’ensemble des SCPI. Les moins bien-disants sont une nouvelle fois les SCPI spécialisées, qui affichent un recul de 4,51%, moins important toutefois qu’en 2015, où le repli des dividendes versés avait atteint près de 6,40%.
A propos de l’IEIF
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[1] Dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées)
[2] Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix de parts acquéreur (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges (acquisitions et souscriptions) successifs
