Le marché d’immobilier tertiaire en France se stabilise en région et poursuit sa dégradation en Ile de France

coeurLa demande placée de bureaux a reculé de 17 % en 2013. Le stock de bureaux disponibles grossit en Ile-de-France mais reste stable en Province. Les régions connaissent leur meilleure performance depuis 5 ans.

Avec 2,9 millions de m² commercialisés sur l’ensemble du territoire, l’année 2013 a marqué un sérieux coup d’arrêt (-17% en un an) sur un marché français des bureaux qui progressait de façon continue depuis 2009. Néanmoins, ce recul est essentiellement imputable à la contre-performance de la région Ile-de-France qui contraste avec des marchés régionaux qui, dans leur ensemble, parviennent à égaler la performance de 2012, avec 1,1 million de m² placés. Lyon, Montpellier, Nîmes, Toulon, Nancy enregistrent les taux de croissance les plus élevés s’agissant des volumes de commercialisations alors que Marseille, Toulouse ou encore Rennes affichent des reculs importants. C’est la principale conclusion de l’étude de DTZ sur la demande placée de bureaux en France au second semestre 2013.

L’offre immédiate de bureaux en France a enregistré une hausse de 6% en un an et s’établit à 5,6 millions de m² fin 2013. Ici encore, cette hausse est essentiellement liée à l’arrivée sur le marché francilien de plus de 300 000 m² de surfaces disponibles au moment de leur livraison. Le stock vacant a en effet peu évolué sur les marchés régionaux avec 1,7 million de m² disponibles fin 2013, un volume stable depuis 5 ans. L’offre immédiate de bureaux en France représente aujourd’hui près de 21 mois de commercialisation au rythme actuel avec de grandes disparités selon les marchés considérés. Toulon, Saint-Etienne, Nîmes et Nice apparaissent comme les marchés les plus tendus en termes d’offres alors que Strasbourg, Besançon, Sophia-Antipolis ou encore Reims sont marqués par un marché nettement sur-offreur.

Malgré la transaction record de la SNCF sur la tour « Incity » à Lyon, à 315 €/m²/an, la valeur moyenne de première main poursuit son recul en régions, à 153 €/m²/an, contre une valeur moyenne de 165 €/m²/an 24 mois plus tôt, soit une baisse de 8%. Les propriétaires de surfaces livrées sans preneur et vacantes depuis plusieurs années ont consenti des efforts relativement importants sur les valeurs pour faciliter l’écoulement des bureaux neufs livrés depuis quelques années. Les valeurs de seconde main sont, quant à elles, demeurées relativement stables, que ce soit pour les surfaces récentes (132 €/m²/an) ou plus anciennes (106 €/m²/an). Les marchés où l’offre de seconde main est la plus importante – Toulouse, Strasbourg ou Besançon – voient cependant leur valeur moyenne reculer de 5% à 10% d’une année sur l’autre. Notons enfin la généralisation de mesures d’accompagnement, qui peuvent atteindre 25% de la valeur faciale des surfaces louées. Leur octroi permet de sécuriser des prises à bail tout en protégeant les valeurs faciales.

Marc-Henri Bladier, Directeur Général de DTZ commente : «Bilan contrasté pour l’année 2013 sur le front du marché des bureaux. L’Ile-de-France patine alors que, globalement, les régions s’en sortent mieux, essentiellement grâce un marché lyonnais hyper dynamique. L’équation grande demande et immeubles neufs est toujours gagnante ; elle interroge sur la capacité des promoteurs et investisseurs à oser le pari de la construction en blanc d’immeubles de bureaux».

Coté investissement, si les volumes de transaction sont en baisse de 7% en un an à l’échelle nationale, les marchés régionaux ont connu une année 2013 particulièrement dynamique, avec près de 3,5 milliards d’euros investis, réalisant ainsi leur meilleure performance depuis 2008. Les centres commerciaux se sont taillés la part du lion avec 1,6 milliard d’euros soit 45% des engagements. Au palmarès des régions, la région Rhône-Alpes arrive en 1ère position des marchés régionaux, avec près de 35% des investissements réalisés hors Ile-de-France en 2013, soit 1,2 milliard d’euros investis. La région PACA suit, de très loin, avec 294 millions d’euros et doit son succès à la commercialisation de surfaces logistiques.

Magali Marton, directrice des Etudes de DTZ conclut : « Les marchés régionaux achèvent l’année sur des résultats stables d’une année sur l’autre et continuent ainsi de marquer leur différence avec l’Ile-de-France, à la peine en 2013. Attention cependant à ne pas généraliser trop vite les très bons résultats de l’agglomération lyonnaise aux autres marchés régionaux. La demande reste fragile, l’offre abondante et souvent obsolète, alors que les volumes de construction de bureaux neufs sont faibles. Une meilleure orientation économique devrait raviver la demande du secteur privé. »

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