« Avec 2,2 milliards d’euros investis au cours de l’année 2015, le marché de l’investissement logistique (hors locaux d’activité) a doublé d’une année sur l’autre grâce à un quatrième trimestre record (1,3 milliard €) », explique BNP Paribas Real Estate dans l’étude qu’il vient de consacrer aux marchés des entrepôts. Le taux «prime» est passé sous la barre des 6%. Côté locations, le volume placé a dépassé 3 millions de mètres carrés, une première depuis 2008.
Si le marché de l’investissement logistique n’a pas battu son record de 2007, c’est en partie en raison « d’un manque d’actifs pour satisfaire l’appétit des investisseurs », explique BNP Paribas Real Estate dans l’étude qu’il vient de consacrer aux marchés des entrepôts.
Baisse du taux «prime» sous les 6% – Avec 2,2 milliards d’euros investis au cours de l’année 2015 –dont 1,3 Md€ sur le seul dernier trimestre -, le secteur logistique affiche toutefois un doublement du volume des transactions, notamment en raison de la présence sur le marché de fonds nord-américains. Cet afflux massif d’acheteurs et de liquidités, en raison d’un coût du crédit toujours très bas, provoque le recul des rendements : « le taux prime passe sous la barre symbolique des 6% », explique Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France de BNP Paribas Real Estate. Une situation que l’on constate partout en Europe. BNP Paribas Real Estate relevait déjà, lors d’une précédente étude, qu’au premier semestre 2015, la pénurie d’actifs « prime » avait conduit les investisseurs à se livrer une concurrence très forte, et maintenu la pression sur les taux de rendement. A la fin du 1er semestre 2015, le taux prime était déjà tombé nettement en dessous des 5 % au Royaume-Uni et dans les principaux pôles allemands (5,55 % à Munich). Il était à 6,20 % à Amsterdam, 6,25 % à Stockholm et avait atteint son niveau le plus bas en Irlande et en République tchèque à 6,75 %. A Paris, il s’établissait alors à 6,35 %.
Résorption des stocks – Côté locations, sur le marché français, le volume placé a dépassé 3 millions de mètres carrés, une première depuis 2008. Ce sont les bâtiments de qualité (dits classe A), situés sur des axes stratégiques, qui ont la faveur des locataires. « Avec près de 800 000 m2 transactés, 2015 est l’année du bâtiment XXL (> 40 000 m2). La recherche de rationalisation de la supply chain et d’optimisation des barycentres explique ce dynamisme », selon René Jeannenot, Directeur Activité/Logistique France de BNP Paribas Real Estate Transaction. Fort logiquement, l’offre disponible se résorbe. L’offre à un an, à moins de 3,3 millions de mètres carrés, baisse de 11% par rapport au 1er janvier 2015. Et l’offre de classe A est la plus faible depuis 10 ans, à moins de 100 000 de mètres carrés disponibles. La région parisienne confirme sa position de 1er marché logistique de France, avec plus d’un million de mètres carrés placés en 2015 (+23%), les autres régions françaises, avec près de 2 millions de mètres carrés transactés, progressent quant à elles de 14%.
Stabilité des loyers – Si les rendements baissent, les loyers faciaux moyens de classe A sont quant à eux demeurés stables sur un an. Mais, comme le précise BNP Paribas Real Estate, l’amplitude des loyers au mètre carré selon les régions demeure toujours aussi importante. Le loyer «prime» culmine ainsi en région parisienne à 55€/ m2, contre une fourchette comprise entre 42 et 46 €/ m2 en régions. Toutefois, certaines zones ou villes plus dynamiques, comme Lille, connaissent des hausses significatives. BNP Paribas Real Estate en conclut qu’une « remontée progressive des valeurs peut donc être envisagée à moyen terme pour les marchés les plus profonds ».
A propos de BNP Paribas Real Estate(i)
BNP Paribas Real Estate, l’un des principaux prestataires de services immobiliers de dimension internationale, offre une gamme complète de services qui intègre l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 3 800 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate apporte à ses clients sa connaissance des marchés locaux dans 37 pays (16 implantations directes et 21 via son réseau d’alliances qui représente, aujourd’hui, plus de 3 200 personnes) avec plus de 180 bureaux. BNP Paribas Real Estate est une société́ du Groupe BNP Paribas.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
