A l’issue de la volonté manifestée en début d’année par l’Espagnol Colonial de conserver sa filiale française, Orion et Unibail-Rodamco suivent la banque RBS, qui a vendu ses titres SFL le mois dernier.
La société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois Orion III European a franchi en baisse le seuil des 5% du capital et des droits de vote de la Foncière Lyonnaise et ne plus détient plus aucune action de cette société. Ces franchissements de seuil ont été effectués le 2 mai 2014, par cession d’actions hors marché.
Parallèlement, Unibail-Rodamco a déclaré avoir franchi en baisse, le 28 avril 2014, par suite d’une cession de 3 372 714 actions Société Foncière Lyonnaise hors marché, dont le règlement-livraison interviendra le 5 mai 2014, les seuils de 5% du capital et de droits de vote de la société Foncière Lyonnaise et ne plus détenir aucune action de cette société.
Orion avait acquis une participation de 6,4 % dans le capital de la Foncière Lyonnaise en 2009 au prix de 25 euros. Le fonds sort donc avec une copieuse plus-value alors que cette prise de participation avait été acquise dans l’espoir d’une recomposition du tour de table de cette Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) dont Colonial, l’actionnaire de référence espagnol de la foncière française, était fragilisé par l’éclatement de la bulle immobilière dans son pays. Deux ans après Orion, Unibail-Rodamco avait également pris un ticket de 7,25 % du capital de Foncière Lyonnaise pour participer éventuellement à la recomposition de l’actionnariat de la SIIC. Cette participation ayant été acquise à prix proche du cours actuel, sa plus-value sera donc nettement moindre que celle d’Orion.
Ces sorties d’actionnaires qui avaient des prétentions à jouer un rôle central dans la recomposition du capital de SFL ont été prises à rebours lorsqu’au début du mois de janvier 2014, Colonial plutôt que de se défaire de sa participation dans la SIIC a annoncé faire le choix d’une augmentation de capital. Ce qui fragilisait de facto la spéculation sur l’avenir de Foncière Lyonnaise. En effet, dans le cadre du refinancement de sa dette dont 1,8 milliard d’euros doivent être remboursé en décembre 2014, Colonial a décidé de procéder à une augmentation de capital de 1 milliard d’euros. L’espagnol a déjà reçu des offres de souscription en provenance de trois investisseurs (Villar Mir, Grupo Santo Domingo et Amura Capital) pour la moitié des sommes visées (500 millions). Toutefois, ces engagements de participer à l’opération sont assorties de l’interdiction pour Colonial de vendre plus de 20% du capital de SFL qui vient s’ajouter à l’obligation de procéder à l’émission des nouvelles actions à un prix inférieur ou égal à 0,5 euro (soit une forte décote sur l’actif net réévalué de 1,34 euro) et à celle de déconsolider sa filiale de promotion Asentia, ainsi que d’obtenir le refinancement du prêt syndiqué de 1,8 milliard d’euros. Colonial a fait le choix de concerver sa filiale française car c’est cet actif qui lui procure l’essentiel de son cash-flow et qui lui permet d’honorer les frais financiers relatifs à sa dette…
SFL a déjà pris acte de l’entrée dans son capital de DIC Holding LLC à concurrence de 8,55% et de la montée à son capital de Predica / Crédit Agricole Assurances dont la participation passe de 5,09% à 12,34 %. Predica / Crédit Agricole Assurances, partenaire historique de SFL, devient, après cette opération, le second actionnaire de SFL derrière Colonial, l’actionnaire de contrôle à 53,1%. RBS et CA-CIB ont cédé à cette occasion leurs participations respectives dans SFL, participations que ces deux banques avaient acquises dans le cadre de la première restructuration financière de Colonial en 2009.
Face à l’éloignement du scénario d’une OPA sur Foncière Lyonnaise, la question se pose sur la valorisation de son titre au regard de ses seuls fondamentaux. La réponse de Benoît Faure Jarrosson et de Paul Arkwright, les analystes financiers de la société Invest Securities, est claire. Le titre est à son prix, voire légèrement surévalué… Ils pronostiquent un prix de l’action SFL à 37 euros pour la fin 2014, synonyme d’une décote sur ANR de 21 %, d’un multiple de résultat 2016 de 16,9 fois et d’un rendement de 5,7 %. Ces ratios reflètent une faible rentabilité des fonds propres (4,3 %) de la SIIC, tenant à une part importante du patrimoine en restructuration (22 % des loyers) et à des frais généraux élevés représentant 12 % des loyers. Selon les analystes d’Invest Securities, il faudra attendre 2015-2016 pour que le cash-flow permette de couvrir le dividende de 2,10 euros par action.
à propos de Foncière Lyonnaise
SFL, avec un patrimoine exceptionnel de 4,1 milliards d’euros droits inclus centré sur le Quartier Central des Affaires de Paris, constitue le vecteur privilégié d’accès au marché immobilier de bureaux et de commerces de la capitale. Le groupe, leader sur ce marché, se positionne aujourd’hui résolument vers la gestion dynamique d’actifs immobiliers de grande qualité. SFL a opté pour le régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) en 2003.
Au premier trimestre 2014, les revenus locatifs consolidés de SFL ont légèrement diminué à 36,4 millions d’euros au 31 mars 2014 contre 37,3 millions d’euros au 31 mars 2013 (1%). Au cours de 37,65 euros, le 7 mai 2014, sa capitalisation boursière ressort à 1,75 milliard d’euros.
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