Le crowdinvesting, un nouveau défi pour la pierre papier ?
Jusqu’ici seuls étaient autorisés le crowdfunding immobilier en equity et en lending. L’investissement locatif via le crowdfunding n’avait pas réellement droit de cité. Mais c’était sans compter la pugnacité des nouveaux intervenants en crowdinvesting.
Montée en puissance du crowdfunding
L’année 2016 aura de fait été marquée par une nouvelle collecte record pour les SCPI (5,56 Md€), tout comme pour les OPCI (4,08 Md€), soit des taux de croissance de respectivement 30% et 66,4% par rapport à 2015[1]. Un engouement qui incite d’ailleurs à la prudence, et amène à s’interroger sur la capacité de la pierre papier à garder le cap face à un environnement de marché devenu plus incertain, et dans un contexte fiscal moins favorable[2]. Quid notamment de sa capacité à relever le défi de la montée en puissance de placements alternatifs ? Encore considéré comme marginal par de nombreux professionnels il y a moins de 5 ans, le crowdfunding (ou financement participatif), et notamment le crowdfunding immobilier, a en effet le vent en poupe. Et les évolutions réglementaires en cours pourraient encore en développer l’audience auprès des investisseurs…
Du nouveau : le crowdinvesting en immobilier !
Jusqu’ici seuls étaient en effet autorisés le crowdfunding immobilier en equity (souscription d’une émission obligataire d’une SAS promoteur par exemple) et en lending (prêt consentis aux promoteurs, notamment). L’investissement locatif via le crowdfunding n’avait pas réellement droit de cité. Mais c’était sans compter la pugnacité des nouveaux intervenants en crowdinvesting[3]… En effet, un cadre spécifique vient d’être défini par l’AMF relatif au fonctionnement des véhicules d’investissement constitués par des conseillers en investissements participatifs (CIP) souhaitant proposer la souscription, sur leur plateforme, de titres de sociétés par actions détenant ou souhaitant détenir un bien immobilier en vue de le louer (les « CIP en immobilier locatif »). Ces normes professionnelles, qui complètent le dispositif réglementaire français applicable à tout CIP, visent donc à permettre aux CIP en immobilier locatif de bénéficier d’une présomption d’absence d’application de la Directive AIFM.
Des règles spécifiques
Ces règles les dispensent ainsi d’un agrément en qualité de société de gestion de FIA (ou d’agrément des véhicules d’investissement en qualité de FIA autogérés) … Pour ce faire, ces plateformes CIP en crowdinvesting devront notamment respecter un nombre maximum de 50 associés par véhicule lors de la collecte ; et mettre en place l’adoption de dispositions statutaires conférant à la collectivité des associés le pouvoir de délibérer (application d’un pourcentage de quorum minimum suivant les types de décision). Alors que le montant moyen financé en 2016 en crowdfunding immobilier est de 425 000 €[4], limiter la souscription à 50 associés revient de fait à limiter l’investissement moyen de chacun à 8 500 € par projet. Cela est donc tout à fait dans la lignée de la majorité des investisseurs sur cette classe d’actifs, qui détiennent moins de 50 000€ en pierre papier traditionnelle.
La promesse du rendement
Par ailleurs, le crowdinvesting dispose d’autres atouts pour séduire les investisseurs en pierre papier : une promesse de rendement en moyenne à 9,5% (bruts) et, le plus souvent, sans frais pour l’investisseur ! Un critère important quand on sait l’importance accordée par les épargnants à ce critère (voir encadré). La finance participative accompagne ainsi également la mutation progressive de nos habitudes en matière de financement et d’allocation d’épargne. Reste à savoir comment va-t-elle s’intégrer dans la pierre papier traditionnelle ? Véhicule hier encore considéré comme vieillissant, elle fait preuve d’une modernité étonnante en matière d’ingénierie patrimoniale. Crédit, démembrement, assurance vie ! Crowdfunding ? Tout semble possible ! Mais dans tous les cas, la prudence reste de mise. Car la valeur de l’immobilier peut baisser, et ses rendements ne sont aucunement garantis…
[1] Source : IEIF – Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière.
[2] Les SCPI et les OPCI devraient être soumis au nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI)
[3] Association AFCIM
[4] « Entre attractivité et risques : quel avenir pour le crowdfunding immobilier ? » http://etudecrowdimmo.fr/
