A l’occasion de la publication d’une vaste étude sectorielle sur les sociétés foncières cotées, Michel Valraldo qui dirige l’équipe d’analystes en charge des Reits à la Société Générale nous explique pourquoi c’est le moment de revenir investir sur les acteurs les plus prometteurs d’Europe Continentale
L’équipe d’analystes financiers de la Société Générale dédiée au suivi des sociétés foncières est redevenue positive sur les foncières d’Europe continentale. L’équipe d’analyste dirigée par Michel Varaldo, qui a été récompensée lors du dernier salon de l’immobilier tertiaire professionnel (SIMI) par le Trophée SIIC du meilleur analyste 2011 remis par la FSIF, estime le moment opportun pour revenir sur les sociétés d’investissement immobilier cotées, et les sociétés européennes qui disposent d’un statut de transparence fiscale du même type. Selon Michel Varaldo, le potentiel de hausse qui ressort sur ces sociétés est proche de 10 %. Toutefois, il faut rester sélectif car si dans la zone euro le potentiel de hausse atteint 15 %, au Royaume-Uni au contraire, c’est un risque de baisse des cours de bourse de 5% qui l’emporte.
Le déclic de ce retour en grâce des foncières pour les analystes de la Société Générale c’est d’abord la baisse des cours qui conduit maintenant à constater une décote de 20 % sur la valeur d’actif net réévaluée des sociétés du secteur en même temps qu’une baisse du coût du capital est constatée pour ces acteurs de l’immobilier. Cependant les convictions de la SG sont étayées par leur approche multicritères reposant sur l’actualisation des flux de revenus et de dividendes ainsi que la valeur d’actif net réévaluée estimée à 10 ans. Ces critères sont pondérés par la liquidité du titre et la qualité du management de ces foncières. En outre « le rendement moyen de 6,5 % de l’échantillon suivi par SG fait apparaître une prime de risque historiquement forte » relève Michel Varaldo.
Quant au risque de remise ne cause du statut fiscal des sociétés du secteur, il semble faible pour Michel Varaldo qui ne minimise pas pour autant la contrainte de la fiscalité attachée aux immeubles eux-mêmes. La réforme de la taxe professionnelle a eu pour conséquences d’assujettir les foncières aux taxes qui l’ont remplacée. « La montée progressive de cette fiscalité immobilière portera le poids des prélèvements fiscaux à l’excédent brut d’exploitation actuel ! », s’alarme l’analyste qui relativise toutefois cette mauvaise nouvelle en rappelant que tous les acteurs sont soumis à ces prélèvements. La remontée du poids de la fiscalité propres aux immeubles ne concerne d’ailleurs pas que la France puisqu’en l’Allemagne connaît la même tendance.
Dans cette période d’activité économique molle, « les centres commerciaux semblent devoir mieux résister que les bureaux » distingue l’analyste de la SG. Les valeurs figurant en tête de ses recommandations sont d’ailleurs des acteurs positionnés sur ces actifs. Corio dont le dividende procure au titre un rendement de 8,5 % apparaît comme la plus chaude recommandation de l’équipe qui voit dans cet acteur présent sur les quatre plus importants marchés de la zone euro (France, Allemagne, Italie, Espagne) un bon positionnement. Klepierre, au-delà de l’aspect spéculatif lié à une éventuelle sortie partielle de son actionnaire historique BNP Paribas, présente lui aussi des fondamentaux encourageants. Mercialys est également une valeur à privilégier selon Michel Varaldo en raison de son très faible endettement qui lui permettra de saisir des opportunités lors des prochains mois.
Propos recueillis par Christophe Tricaud
