Les associés des SCPI Multicommerce et Epargne Foncière sont convoqués pour entériner leur projet de fusion. Ces dernières ont manifesté leur intention de fusionner par voie d’absorption de la première SCPI par la seconde. Leur société de gestion commune La Française REM présente comme motifs de cette opération l’opportunité pour Epargne Foncière, de capter un portefeuille d’actifs diversifiés et de bonne qualité dans le secteur très recherché des locaux à usage de commerce et d’atteindre ainsi environ 25 % d’allocation immobilière dans cette classe d’actif, sans pour autant déformer son exposition géographique ; la SCPI conservant une forte allocation parisienne suite à la fusion. Quant à la SCPI Multicommerce, six fois plus petite que la SCPI absorbante, ce rapprochement devrait permettre de résoudre la problématique que connaît son marché des parts depuis ces deux dernières années. Au 30 juin dernier, le montant des retraits non compensés atteignait 1,1 million d’euros alors que les cessions et retraits du premier semestre se sont élevés à 2,9 millions d’euros.
La fusion prendra effet rétroactivement au 1er janvier 2012. Pour les besoins de la fusion, la société a déterminé la parité d’échange en tenant compte de la valeur de réalisation, résultant des comptes arrêtés au 30 juin 2012, et des valeurs de rendement déterminées à partir des comptes arrêtés au 31 décembre 2011 et des comptes prévisionnels 2012 et 2013. La valeur d’échange, qui résulte de la combinaison des valeurs de réalisation et de rendement 2011, 2012 et 2013, pondérées respectivement par un coefficient 50%, 10 %, 15 % et 25 %, s’établit pour : Epargne foncière à 735,08 euros et pour Multicommerce à 578,76 euros. Pour mémoire, le prix acquéreur moyen de la part Epargne foncière est ressorti en 2011 à 784,2 euros, tandis que celui de la part s’est inscrit à 690 euros. Compte tenu d’un passif 14,5 millions d’euros, l’actif net apporté représente 149,2 millions d’euros.
Dans les conditions de valorisation retenues, la parité d’échange est fixée à 4 parts de la SCPI Epargne Foncière pour 5,10 parts de la SCPI Multicommerce et le rapport d’échange est 1 part Epargne Foncière pour 1,275 part de Multicommerce. L’apport-fusion de Multicommerce sera rémunéré par l’attribution, aux associés de cette SCPI, compte tenu de la parité d’échange, de parts de la SCPI Epargne Foncière d’une valeur nominale de 153 euros chacune, à émettre par cette SCPI à titre d’augmentation de capital. Les parts nouvelles de la société Epargne Foncière porteront jouissance au 1er janvier 2012. Elles seront entièrement assimilées aux autres parts composant le capital.
à propos des SCPI Epargne Foncière et Multicommerce
Ces deux SCPI vieilles de plus de 25 ans, créée en 1986 pour Epargne Foncière et en 1988 pour Multicommerce sont gérées par La Française REM.
Epargne foncière est une SCPI classique diversifiée à capital fixe investie dans les bureaux à hauteur de 88,4 % situés en province (24%), en région parisienne (34 %) et à Paris (42 %). La valeur vénale de son patrimoine ressortait à 720,33 millions au 31 décembre dernier pour 323 115 mètres carrés. Elle affiche un taux de rendement interne (évolution de la valeur des parts plus les revenus) de 9,65 % sur 5 ans (2006/2011), de 8,79 % sur 7 ans et de 10,79 % sur 10 ans. Elle compte 20 091 associés (92,1 % de personnes physiques). En 2011, le taux de distribution sur valeur de marché des parts a atteint 5,35 % alors que le prix moyen de ces parts s’est apprécié de 2,67 %.
La SCPI Multicommerce, comme son nom le laisse supposer, est à la tête d’un patrimoine de locaux commerciaux (92 %). Son patrimoine de 77 863 mètres carrés est évalué à 179,92 millions d’euros. Il se répartit en région parisienne. Son TRI ressort à 6,01 % sur 5 ans, à 8,8 % sur 7 ans et à 8,27 % sur 10 ans. En 2011 le taux de distribution sur valeur de marché des parts a atteint 4,4 % alors que le prix de ces parts est resté stable.
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