Le marché locatif progresse donc de 24% en un an. Les investissements atteignent un niveau record depuis la crise, ce qui augure d’une bonne année 2014.
Une hirondelle ne fait pas le printemps, pas plus qu’une statistique trimestrielle sur le marché de l’investissement d’immobilier d’entreprise. Mais deux trimestres en progression permettent de constater que ce marché s’affranchit – temporairement ? – de la conjoncture atone de l’économie française. En dépit de vents économiques contraires, le courtier John Lang Lasalle constate que « La reprise se consolide au 2ème trimestre pour le marché locatif » et parallèlement, note que « les investissements atteignent un niveau record depuis la crise, ce qui augure d’une bonne année 2014 ».
Retour en grâce de La Défense
L’inversion de la courbe de la demande est bel et bien confirmée. Plus d’1,1 million de mètres carrés ont été consommés à mi-année, grâce à un 2ème trimestre particulièrement performant. Le marché locatif progresse donc de 24% en un an (~ 200 000 m² de plus). Le moteur de cette croissance : les grandes transactions. En effet, la demande locative des grandes entreprises a été particulièrement dynamique. Ce segment de marché a enregistré une trentaine de transactions pour 500 000 m², autrement dit 45% de la demande placée du semestre. Si le nombre de transactions en tant que tel progresse légèrement, les surfaces prises à bail sont, elles, bien supérieures. Pas moins de cinq signatures de plus de 30 000 m² ont été recensées, dont celles de KPMG (La Défense), L’Oréal (Levallois) et Solocal (Boulogne) pour le seul 2ème trimestre.
Le Croissant Ouest demeure un des secteurs de prédilection d’implantation de ces entreprises comme en témoignent ces prises à bail. La Défense renoue enfin avec la croissance. La demande placée des six premiers mois de l’année égale déjà la performance de l’année 2013 entière (~ 100 000 m²). Notons également que le Quartier Central des Affaires enregistre de belles performances au 1er semestre (+ 33%).
Qui sont les grandes sociétés qui ont fait le choix de déménager ? Il s’agit d’un panorama d’entreprises très diverses avec dans le trio de tête les prestataires informatiques, les sociétés de conseil et les assurances. Le secteur public a également contribué aux bonnes performances du marché avec par exemple la pré-commercialisation du « Garance » dans le 20ème arrondissement de Paris, par le Ministère de l’Intérieur.
Prime aux bureaux neufs
Quels types de bureaux ont-elles choisi ? La prime aux bureaux neufs est toujours prégnante. Une transaction sur 2 porte sur des immeubles de dernière génération, en très grande majorité des immeubles en cours de développement. La qualité de l’emplacement, l’environnement extérieur et intérieur sont essentiels pour le recrutement et la rétention des talents. Par ailleurs, les conditions locatives attractives offertes sur certains secteurs, bien pourvus en offre neuve de grande taille, séduisent les entreprises qui ont des velléités de regrouper leurs effectifs sur un même site.
Les loyers « prime » se positionnent toujours dans la fourchette basse des valeurs. Dans le Quartier Central des Affaires, il se maintient à 735 €, les transactions les plus chères ne dépassant pas 750 € depuis un an. A La Défense, le scénario n’est pas le même. Le loyer « prime » plonge à 505 €. « Comme nous l’avions évoqué le trimestre dernier, nous pensons que La Défense a atteint aujourd’hui son point bas en termes de valeurs locatives. Les premières signatures d’envergure sur des immeubles neufs, récemment livrés, vont probablement donner une nouvelle impulsion à ce marché, même si pour l’heure, La Défense se cherche encore en termes de loyers » souligne Jacques Bagge, Directeur du département Agence de JLL.
Côté offre, c’est le calme plat. L’offre immédiate se maintient toujours autour de 3,9 millions de mètres carrés, soit 7,5% du parc tertiaire francilien. La part des immeubles neufs disponibles reste stable à 20%. En effet, la majorité des grandes signatures recensées au 1er semestre sont des précommercialisations, qui ne viennent pas impacter le stock de bureaux existants. On pourra retenir, que si l’offre demeure limitée dans Paris (5% de taux de vacance), les disponibilités dans le Croissant Ouest se maintiennent autour du million de mètres carrés. La Défense amorce par contre une décrue de son offre. Le taux de vacance passe tout juste sous le seuil des 12%.
Sur la base des résultats du 1er semestre et du contexte économique actuel, JLL n’anticipe pas d’accélération supplémentaire de la demande d’ici la fin de l’année. Cette dernière devrait donc s’établir entre 2 et 2,1 millions de mètres carrés. Les loyers et l’offre ne devraient pas évoluer de manière significative.
8,2 milliards d’euros engagés sur les six premiers mois de 2014
Le volume investi au 1er semestre 2014 atteint un niveau inédit depuis le pic de 2006 et 2007. Comme nous l’avions annoncé, le marché de l’investissement francilien continue sur sa lancée au 2ème trimestre avec plus de 5 milliards d’euros investis, une performance jamais vue jusqu’ici. Au cumulé, ce sont près de 8,2 milliards d’euros engagés sur les six premiers mois de l’année, soit une hausse de 85% en un an.
Les grandes transactions ont de nouveau très largement contribué à ces bons chiffres puisque deux grandes cessions ont été comptabilisées au 2ème trimestre (portefeuille Risanamento vendu à Olayan Arabian Packaging Company et Chestfield pour 1,1 milliard d’euros, et « Beaugrenelle » cédé à un consortium d’investisseurs français Apsys, le Groupe Madar et la Financière Saint-James pour 700 millions d’euros). Si l’on exclut ces transactions à caractère exceptionnel, le marché est tout de même en croissance de 14% par rapport au 1er semestre 2013 et atteint 5 milliards d’euros, soit un niveau d’activité équivalent à 2012.
Présence des investisseurs français et internationaux
Les investisseurs français restent très présents sur les transactions de plus de 100 millions d’euros, et sont à l’origine de 8 des 12 transactions du 2ème trimestre. Quant aux internationaux, ils font un retour gagnant et représentent au global 54% des montants investis sur les gros volumes du semestre. En effet, la plus grande transaction du trimestre reste aux mains d’acquéreurs étrangers (Olayan). Si l’appétit des investisseurs se vérifie toujours pour le prime – notamment avec la cession du 49-51 avenue George V à un investisseur « core » américain (Prudential) – il est réel également pour d’autres types d’actifs alors que l’offre reste insuffisante pour les opportunistes anglo-saxons.
Quant au marché des VEFA, après un 1er trimestre en demi-teinte avec une seule transaction, le 2ème trimestre n’a enregistré aucune opération de VEFA spéculative, seules deux opérations précommercialisées ont été finalisées (« Campus SFR » et les tours 1 et 3 de l’opération « CityLights »).
Si les bureaux restent le terrain de chasse favori des investisseurs, l’actif commerce atteint près de 20% des volumes investis, c’est un fait inédit depuis 2004 en Ile-de-France. Cette bonne performance est due à la vente de « Beaugrenelle » et du portefeuille Carrefour pour 400 millions d’euros. Quant à la logistique, une transaction d’envergure a été comptabilisée au 2ème trimestre, la cession du portefeuille « Loren » de Foncière des Régions à Logicor estimée à 285 millions d’euros. Logicor est la structure d’asset management du groupe Blackstone qui cherche à prendre une place prépondérante sur la logistique en Europe.
Du côté des taux de rendement prime, le QCA reste stable dans une fourchette de 4,00 à 4,50%. A La Défense, on observe une légère compression de ce taux qui se situe dorénavant entre 5,50 et 6,00%. Si les taux prime sont proches de leur plus bas historique, le niveau du rendement des OAT historiquement bas, autour d’1,60%, permet de maintenir une prime de risque attractive de l’ordre de 230 points de base.
Compte tenu des produits actuellement sur le marché, et des produits qui pourraient être arbitrés au cours de l’année, le second semestre devrait revenir à un niveau habituel en termes de montants investis. En conséquence de quoi, nous anticipons que le volume d’investissement à la fin de l’année se situera dans une fourchette de 12 à 14 milliards d’euros.
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