« La recherche de rendement par les investisseurs et le recours à l’endettement, comme facteur de vulnérabilité, sont clairement dénoncés… »

« En octobre, le FMI confirme la reprise mondiale sur un rythme de 3,6 % en 2017, et 3,7 % en 2018, avec une accélération de la croissance en Europe, au Japon, en Chine et aux Etats-Unis. Les conditions monétaires continueront de rester favorables dans un contexte de normalisation monétaire graduelle, mais la recherche de rendement par les investisseurs et le recours à l’endettement, comme facteur de vulnérabilité, sont clairement dénoncés », écrit Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche de l’IEIF, dans sa dernière chronique.

L’heure n’est pas à l’euphorie, en regard d’une reprise jugée incomplète. Le bas niveau des taux d’intérêt nominaux et la taille démesurée du bilan des banques centrales démontrent le peu de marge de manœuvre en cas de chocs. Les réformes structurelles et budgétaires sont désormais incontournables pour baliser la croissance.

Aux Etats-Unis, pas de changements fondamentaux majeurs sur les perspectives de croissance du FMI : 2,2 % en 2017 et 2018. La lecture des indicateurs conjoncturels reste satisfaisante même si les ventes au détail ont récemment déçu. Le taux de chômage continue son recul à 4,2 %, niveau le plus bas depuis novembre 2000, les créations d’emplois sont en moyenne de 170 000 par mois sur les 9 derniers mois, et la hausse des salaires se confirme : + 2,9 % sur 1 an, le rythme le plus élevé depuis juin 2009.

En France, révisions en hausse de la croissance à 1,6 % en 2017 et 1,8 % en 2018. Les indicateurs suggèrent que la reprise est auto-entretenue depuis les 4 derniers trimestres avec des enquêtes d’opinions au plus haut en lien avec la reprise observée. Si le taux de chômage se replie à 9,3 % en France métropolitaine, le halo du chômage reste élevé. La croissance de l’emploi à hauteur de 270 000 emplois par an, continue de favoriser la demande mais plus des 3/4 de ces emplois restent créés dans les métropoles abritant plus d’un million d’habitants. L’heure est à la reprise mais pas à l’euphorie, donc prudence sur la croissance espérée des loyers.

En zone euro, le FMI donne un satisfecit en haussant ses prévisions de croissance à 2,1 % en 2017 et 1,9 % en 2018. L’Allemagne reste le chef de file avec une accélération de la croissance à 2 % en 2017 et un léger ralentissement à 1,8 % en 2018 : les capacités des taux d’utilisation sont au-dessus de leur moyenne de long terme, et certains segments de l’économie montrent des signes de tension. Pas question de surchauffe, puisque l’inflation reste à 1,8 %, mais le pic de croissance semble atteint, information clé pour les investisseurs immobiliers.

En Espagne, les marchés minorent le risque politique, potentiellement en vertu de la présence tutélaire de la Banque centrale européenne. Sans sortie par le haut, la vraie victime serait la Catalogne qui concentre 16 % de la population et 19 % du PIB : la région absorbe près de 21 % des investissements direct étrangers (IDE) et contribue à plus de 1/4 des exportations espagnoles. Les réactions des grandes banques Caixa et Sabadell à la posture de Puigdemont suggèrent le gel instantané des IDE vers la Catalogne, ce qui pèserait de facto sur le potentiel de croissance de la région. Sur le marché immobilier, les transactions sont à l’arrêt en attendant une sortie politique par le haut mais la prime de risque à Barcelone a déjà implicitement bondi. Espérons que le risque catalan ne soit pas la cause d’un déraillement plus sérieux, avec des dommages collatéraux sur l’ensemble de la zone.

Au Royaume-Uni, l’enlisement se poursuit, au-delà des discussions sur le Brexit : croissance estimée à 1,7 % pour 2017 et 1,5 % en 2018. Les indicateurs conjoncturels continuent de s’éroder. Sur le marché immobilier, pas de hâte : tout vient à point pour qui sait attendre !

Sur le front des taux d’intérêt – Aux Etats-Unis, l’inflation sous-jacente s’est raffermie à + 0,13 % en septembre dernier, niveau inférieur à celui attendu par les marchés. Toutefois, sur les 3 mois, l’inflation est à 2 % contre 1,5 % sur les 6 mois. Ce constat laisse la possibilité pour la FED de faire un léger tour de vis en décembre. Coté BCE, la feuille de route sur la réduction du programme de rachat d’actifs est attendue pour le 26 octobre : horizon potentiellement étendu à 6 mois et montant réduit à 40 Mds€ par mois. La BoJ maintient sa posture accommodante, en dépit d’une accélération de la croissance : l’inflation sous-jacente reste bien inférieure à 2 %.

A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.