La pierre-papier, un support attractif pour les solutions ISF

fondsLe fonds Novaxia Immo Opportunité 3, dédié aux investisseurs personnes physiques investira dans les hôtels et la promotion immobilière. Il offre un TRI prévisionnel de 4 % mais la performance réelle est bien plus élevée compte tenu de la réduction d’impôts des personnes assujetties à l’ISF. 

Le Groupe Novaxia, spécialiste de la collecte sur l’investissement direct dans les PME immobilières et hôtelières et spécialiste dans la réalisation d’opérations immobilières de grande ampleur, lance le fonds Novaxia Immo Opportunité 3, dédié aux investisseurs personnes physiques. Cette nouvelle solution d’investissement offre à ces investisseurs l’avantage d’une réduction ISF de 50% et IR de 18% en proposant une double diversification géographique et sectorielle. Cette nouvelle solution d’investissement a fait l’objet d’un prospectus visée par l’AMF (visa n° 14-128) le 7 avril 2014. Elle réunit 9 sociétés dont 6 sociétés immobilières et 3 sociétés hôtelières. Les sources de revenus seront de deux natures pour l’actionnaire : elles proviendront, d’une part des plus-values potentielles obtenues grâce à l’activité hôtelière à savoir les loyers d’exploitation et la revente du fonds de commerce valorisé et, d’autre part des plus-values potentielles générées à terme par l’activité de promotion immobilière (construction et rénovation lourde d’immeubles en vue de leur revente).

Dans l’attente de la collecte pour procéder aux investissements, Novaxia immo Opportunité 3 a d’ores et déjà procédé à des prospections qui ont débouché sur une sélection de projets comme l’indique Julie Banc, directrice générale de Novaxia Asset Management qui cite un projet d’acquisition de création d’un hôtel (murs et fonds de commerce) en plein cœur de Paris, l’acquisition d’un fonds de commerce d’un hôtel dans le 4ème arrondissement de la capitale et des terrains repérés en 1ère couronne de Paris.

Novaxia immo Opportunité 3 permet aux investisseurs de bénéficier de la réduction d’impôt de 50% du montant investi pour les personnes assujettis à l’ISF, et/ou d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18%. Les bénéfices réalisés seront répartis de la manière suivante : jusqu’à 4% de TRI annuel(6), 100% des bénéfices réalisés seront reversés aux investisseurs ; au-delà de 4% de TRI annuel(6), 2/3 des bénéfices seront reversés aux investisseurs et 1/3 des bénéfices seront versés à Novaxia Finance.

Ce n’est qu’une part de la rémunération de la société de gestion qui fera supporter aux souscripteurs des frais de gestion annuels de 90 000 euros en sus des coûts de gestion des sociétés (entre 15 000 et 25 000 €/an) ainsi que les frais de personnel nécessaires à la reconnaissance des sociétés éligibles à la loi TEPA (33 566 €/an). Novaxia encaissera en outre une commission de souscription de 6 % du montant des souscriptions. Enfin, Novaxia recevra 10 % HT maximum du prix global TTC de revente des immeubles ainsi que 5 % HT maximum du prix de revente global prévisionnel des immeubles au titre des honoraires à verser à Novaxia SARL – Contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée (comprenant le sourcing, la phase de conception et la phase exécution des travaux).

Notons enfin que comme à son habitude, le Groupe Novaxia a opté pour une politique de rémunération à la performance à l’égard de ses investisseurs. Les bénéfices réalisés seront répartis de la manière suivante : jusqu’à 4% de TRI annuel, 100% des bénéfices réalisés seront reversés aux investisseurs ; au-delà de 4% de TRI annuel, 2/3 des bénéfices seront reversés aux investisseurs et 1/3 des bénéfices seront versés à Novaxia Finance.

Tous ces frais, affichés de manière transparente, peuvent paraître assez lourds bien qu’ils se comparent favorablement aux solutions proposées par d’autres spécialistes de la défiscalisation ISF. Ce chargement n’empêche pas Novaxia de proposer un objectif de taux de rendement interne (TRI) de l’ordre de 4 % aux souscripteurs. Cette performance est calculée sur le montant total de la souscription. La société ne communique pas sur le TRI compte tenu de l’avantage fiscal. Toutefois, si l’on tient compte de l’avantage fiscal (la moitié des sommes souscrites correspondent au paiement de l’imposition au titre de l’SF), un rapide calcul permet de porter le TRI sur 6 ans des souscriptions à près de 18 %. Une promesse qui tient la dragée haute aux solutions ISF classiques sur des supports comme la production cinématographique par exemple.

Le succès rencontré en 2012 et 2013 grâce à ses offres liées sur l’immobilier et l’hôtellerie, Novaxia Immo Opportunité 1 (7,5 M€ collectés) et Novaxia Immo Opportunité 2 (15 M€ collectés), amène Novaxia à dimensionner cette 3ème offre avec un objectif de collecte de 22.5 M€.

Pierrepapier.fr

NB : A noter qu’à partir de la 6ème année, une sortie possible pour le souscripteur est envisageable soit grâce à une option de rachat des parts par Novaxia soit par la cession des sociétés auprès d’un tiers.

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