La parité de fusion d’Affine et de sa filiale Affiparis validée par l’expert indépendant

L’immeuble de la rue Paul Baudry (PARIS 8ème) est mis en vente

C’est finalement par la voie de la fusion qu’Affine a décidé de procéder à la simplification des structures de son groupe.

Sitôt annoncé le projet de fusion entre les deux SIIC Affine et Affiparis, dont le capital est détenu à hauteur de 87,7 % (environ 87,9 % des droits de vote) par la première, un rapport du cabinet Ricol Lasteyrie agissant en tant qu’expert indépendant, a validé la parité de 0,46 actions Affiparis pour une action Affine à créer. L’annonce a provoqué un effondrement du cours de la société absorbée qui perdait mercredi matin 11,45 %, à 7,35 euros. De son côté, Affine ne profitait que légèrement de l’annonce de cette opération en grappillant 0,16 % à 12,29 euros. Toutefois, le titre s’adjuge 15 % depuis 3 mois (limitant maintenant son recul depuis le début de l’année à 2,5 %) c’est-à-dire depuis que les dirigeants d’Affine ont fait part de leur intention de simplifier l’organigramme du groupe avant la fin 2012. On observe que malgré le fort recul du cours d’Affiparis, ce dernier est loin de s’ajuster à la parité retenue pour la fusion. Au cours d’Affine de 12,19 euros, celui d’Affiparis devrait redescendre … à 5,61 euros.

Le cabinet Ricol Lasteyrie se dit en accord avec le choix opéré pour calculer la parité en s’appuyant essentiellement sur l’actif net réévalué (entre 0,42 et 0,45 action Affine pour une action Affiparis) et les comparaisons assises sur le résultat et les transactions intervenues dans le secteur (Silic, Terreis, SIIC de Paris 8ème) qui varient entre 0,30 et 0,45 action Affine pour un titre Affiparis. Encore plus que dans les offres publiques d’échange, les opérations de fusion justifient qu’on échange des décotes des sociétés absorbées et absorbantes plutôt que de payer sous forme de prime le prix de l’actif net réévalué. Néanmoins tous les approches retenues font apparaitre des primes pour les titres Affiparis (entre 2,1 % pour la parité en ANR EPRA à 52,7 % si on retient le résultat EPRA).

Derrière cette fusion, Affine annonce une opération qui va changer la physionomie du groupe, à savoir la prochaine cession d’un de ses actifs les plus importants, l’immeuble parisien de la rue Paul Baudry, tout près des Champs-Elysées entièrement loué à Backer MacKenzie. Le remboursement de la dette liée à l’acquisition de cet immeuble qui devrait intervenir en 2016 obérait la visibilité de la société d’investissement immobilier cotée qui le portait avec sa filiale. Au 30 juin 2012, les dettes bancaires nettes consolidées du groupe Affine s’élèvent à 439 millions d’euros dont 77 millions de dettes liées à des actifs détenus en vue de la vente (au premier rang desquels l’immeuble de la rue Paul Baudry).

A propos du Groupe Affine
Foncière spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, Affine et sa filiale Affiparis possèdent et gèrent, à fin juin 2012 :
65 immeubles d’une valeur de 702 M€ droits inclus et répartis sur une surface globale de 524 000 m². La société est présente dans les bureaux (60 %), l’immobilier commercial (11 %) et les entrepôts (28 %). Son activité est localisée à parts sensiblement égales entre l’Ile de France et les autres régions.
Affine est aussi l’actionnaire de référence de Banimmo (49,5 %), foncière de repositionnement belge présente en Belgique, en France et au Luxembourg, et détient Concerto European Developer, filiale spécialisée dans le montage d’opérations de développement logistique.
Dès 2003, Affine a opté pour le régime des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC). L’action Affine est cotée sur NYSE Euronext Paris et admise au SRD (long seulement). Elle fait partie des indices CAC Mid&Small, SIIC IEIF et EPRA. AffiParis et Banimmo sont également cotées sur NYSE Euronext. www.affine.fr

à propos d’Affiparis
Spécialisée dans l’immobilier d’entreprise parisien, et plus particulièrement celui du bureau, Affiparis détient un patrimoine se composant à fin juin 2012 de 10 immeubles, d’une valeur de 207 millions d’euros et répartis sur une surface de 39 000 mètres carrés.
AffiParis a opté pour le régime des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) en 2007. Son action est cotée sur NYSE Euronext Paris.

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