La SCPI 123PrestigImmo en voie d’absorption par la SCPI Urban Valeur

Ce devait être le point d’entrée de la société de gestion de capital investissement 123Venture dans les SCPI. L’objectif assigné lors de son lancement, à l’automne 2011, à la SCPI Malraux 123Prestigimmo était de collecter 50 millions d’euros en deux ans. En ne parvenant qu’à lever près de 2,5 millions d’euros, 123Venture a rapidement tiré les conclusions des limites de son appui sur les réseaux de conseillers en gestion de patrimoine qui lui permettent de s’assurer une bonne place dans la collecte de l’épargne ISF.

Cet échec relatif ne met pas fin aux ambitions dans l’immobilier de ce capital investisseur qui est parvenu à conserver une collecte appréciable de 87 millions d’euros, dont 67 millions au titre de l’ISF, au premier semestre 2012. 123Venture vient d’ailleurs de lancer une SICAV dédiée au viager. La SICAV contractuelle 123Viager offre aux souscripteurs une exposition au marché du viager avec une forte mutualisation pour neutraliser le risque de longévité. Ses objectifs sont d’investir dans la pierre avec une forte décote à l’entrée (50%) et en bénéficiant d’un effet de levier important inhérent au mécanisme d’acquisition en viager.

Le projet de fusion par absorption de la SCPI 123PrestigImmo par la SCPI Urban Valeur, déposé au greffe du Tribunal de Commerce de Paris le 21 septembre 2012 répond à un certain nombre de considérations et d’objectifs favorables aux intérêts de leurs porteurs respectifs.

123PrestigImmo et Urban Valeur sont deux SCPI fiscales « Malraux » offrant à leurs souscripteurs une réduction d’impôt sur le revenu à raison de la quote-part de travaux de restauration qui sont financés par l’emploi des souscriptions. Les deux SCPI ont été lancées en octobre 2011 et leur commercialisation s’est faite dans un contexte économique et financier fragile et un environnement fiscal marqué par une forte instabilité tant au quatrième trimestre 2011 que depuis le début 2012 (réforme des plus-values immobilières, augmentation des taux de prélèvements sociaux, « coup de rabot » additionnel sur les niches fiscales, abaissement du plafond des niches fiscales). Dans ces conditions, Il est très probable que l’encours de capitaux collecté par 123PrestigImmo ne permette pas de satisfaire au minimum de 15% en deçà duquel la liquidation et le remboursement par le garant sont requis. De son côté, Urban Valeur ne peut trouver que des intérêts à voir son actif net s’accroître. Sur la base de ce constat, les sociétés de gestion de portefeuille 123Venture et Urban Premium se sont rapprochées pour examiner dans quelles conditions pourraient être envisagées la fusion de 123PrestigImmo et Urban Valeur dont elles assurent la gestion respective. La fusion envisagée consistera dans une fusion-absorption de 123PrestigImmo par Urban Valeur.

La fiscalité de ces deux SCPI est identique, à savoir un taux cible de réduction d’impôt sur le revenu de 21 % en 2011, et de 18 % en 2012, pour une même finalité qui est la concentration des opérations sur les secteurs sauvegardés, avec une part consacrée aux travaux de l’ordre de 68 % du prix de revient des opérations. De même, les cibles géographiques (aires urbaines de plus de 100.000 habitants ou métropoles régionales) sont communes, tout comme la typologie des actifs (immeubles ou parties d’immeuble de bonne facture ou de bon standing en centre-ville). Enfin les souscriptions ouvertes d’octobre 2011 à décembre 2012 ont été dans les deux cas en 2011 d’un montant moyen unitaire 25 à 35.000 euros.

La parité d’échange est fixée sur la base de l’actif net comptable par part de chacune des sociétés à la date du 30 juin 2012, sachant que l’actif net comptable de 123Prestigimmo ressort à 2,127 millions d’euros, après prise en compte d’un passif de 0,38 million. Sur ces bases, la parité d’échange sera proposée à 2 parts Urban Valeur pour 1 part 123PrestigImmo, sans rompu. En rémunération et représentation de l’actif net transmis par 123PrestigImmo, il sera attribué aux associés de 123PrestigImmo des parts nouvelles de 422 euros, entièrement libérées, à créer par Urban Valeur, à titre d’augmentation de capital. Les parts nouvellement créées d’Urban Valeur en rémunération de la fusion porteront jouissance rétroactivement en date du 1er janvier 2012 qui votera la fusion. La réalisation définitive de la fusion entraînera de plein droit la dissolution sans liquidation de 123PrestigImmo et la transmission universelle de son patrimoine à Urban Valeur.

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