Le gérant du fonds BMM Pierre Capitalisation s’est livré à une analyse de l’effet des « quantitative easing » des banques centrales américaine, japonaise et britannique. Partout ces mesures ont été suivies d’une forte compression des primes de risque des actions des foncières.
L’annonce du 22 janvier de la Banque Centrale Européenne qui laisse envisager un programme de rachat d’actifs désormais en ligne avec ceux déjà mis en place dans les autres grandes zones monétaires, aura des conséquences positives pour les sociétés foncières cotées. C’est la conviction de Paul Reuge, co-gérant de BMM Pierre Capitalisation, l’OCPVM immobilier de la Banque Martin Maurel. Il appuie cette conviction sur le comportement observé des foncières cotées aux Etats-Unis, en Grande-Bretagne et au Japon dans le sillage des politiques de «quantitative easing» (« QE ») mis en œuvre dans chacun de ces trois pays.
Dans son étude, Paul Reuge distingue les éléments qui ont permis de réduire la prime de risque affectant le rendement exigé par le marché pour les actions cotées des sociétés foncières. Ces opérations de QE provoquent des effets bénéfiques pour le secteur tels que la baisse des frais financiers pour un secteur où la dette reste un levier important de création de valeur, l’anticipation par les investisseurs d’une amélioration économique probable post QE (diminution de l’aversion au risque), et le rendement élevé et sécurisé de la classe d’actif particulièrement attractif par rapport aux autres placements. Paul Reuge relève que l’appréciation des cours des foncières a permis de retrouver un niveau de prime de risque en ligne avec les moyennes historiques. Le QE est donc un accélérateur du scénario de convergence des rendements immobiliers sur celui des emprunts d’Etat.
Au Japon, sous l’effet du QE de la BOJ, la prime de risque des J-Reits est passée de 5.2% à 2.4% soit une compression de 280 points de base. Aux Etats-Unis, le mouvement a été encore plus important puisque la prime de risque des REITs a chuté de 6.3% à 1%, soit une compression de 530 points de base. Enfin, Au Royaume-Uni, la compression est d’un peu plus de 130 points de base (de 2.3% à 1%). Il est intéressant de remarquer que la remontée du Gilts depuis 2013 n’a pas, jusqu’à présent, eu d’effet sur le cours des foncières. L’explication provient de la reprise économique vigoureuse outre-manche qui profite suffisamment au secteur de l’immobilier commercial, pour faire accepter aux investisseurs une compression des rendements dans la perspective d’une hausse des loyers.
Face à ces précédents encourageants, Paul Reuge s’interroge sur les effets à attendre de la politique monétaire non conventionnelle mis en œuvre par la BCE sur les foncières de la zone euro. Il tente de répondre par l’approche du surcroît de croissance apparue dans le droit fil des trois QE et des attentes que le consensus des économistes forme pour la zone euro. La croissance anticipée à 1,1 % en Europe pour 2015 est plus proche de celle que le Japon a retrouvé après l’assouplissement quantitatif (1,1 %) que des croissances constatées aux Etats-Unis (2,2 %) et en Grande-Bretagne (2 %). Dans ces conditions, le gérant de BMM Pierre Capitalisation estime qu’on peut raisonnablement estimer une compression de la prime de risque des foncières d’environ 100 points de base (toutes choses égales par ailleurs), ce qui conduirait à une performance de l’ordre de 44% du secteur (à dividendes constants) sur la base du rendement du secteur à fin janvier.
Certes, la surperformance des foncières a déjà commencé sous l’effet de la baisse des taux et s’est accélérée depuis fin septembre 2014 (+21.1% pour l’EPRA Zone Euro contre +3.9% pour l’Euro STOXX 50 du 30 septembre 2014 au 30 janvier 2015) sans compression de la prime de risque, car parallèlement à la hausse des actions des foncières, les rendements des emprunts d’Etat se sont sensiblement réduits.
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