Pour Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, et adepte du « stock-picking », le marché de l’investissement est animé par des acteurs qui poursuivent des finalités différentes. Les foncières cotées recherchent en priorité une hausse finale de la valeur de leurs actifs, en contrepartie d’une prise de risque locative.
La finalisation récente par Unibail-Rodamco de la cession du So Ouest Plaza à Levallois Perret pour 473,8 M€ (soit un taux de capitalisation voisin de 4%), et par la Société Foncière Lyonnaise d’In/Out à Boulogne-Billancourt auprès de la société de gestion Primonial pour 445 M€ (3,7% de taux de capitalisation), illustre la profondeur actuelle du marché de l’investissement en bureaux.
Des finalités différentes – Ce marché est en effet animé par des acteurs qui poursuivent des finalités différentes : hausse finale de la valeur des actifs en contrepartie d’une prise de risque locative pour les foncières cotées, vs perception d’un loyer sur une longue période auprès d’un locataire de grande qualité pour les SCPI/OPCI, Family Offices ou fonds de pension.
L’immeuble So Ouest Plaza, construit sur une emprise acquise en 2005, pré-loué pour sa partie bureaux à L’Oréal en décembre 2014 avec un bail ferme de dix ans, avant sa livraison au premier semestre 2015, a représenté un volume d’investissement global de 220 millions d’euros pour Unibail Rodamco[1]. Acquis en 2000 pour 95 millions d’euros, dans le cadre d’une opération de Sale and Leaseback avec Thomson dont c’était le siège social, l’immeuble In/Out a été lourdement restructuré à sa libération entre 2012 et 2013, puis reloué à l’OCDE dans le cadre d’un bail se terminant en 2027. La restructuration de l’immeuble a conduit à un engagement cumulé pour SFL de 119,7 millions d’euros de frais[2].
Transformation immobilière – Le travail de transformation immobilière, dont on voit dans les exemples mentionnés précédemment combien il peut être profitable, est une clef d’appréciation essentielle des sociétés qui opèrent dans notre univers d’investissement.
La capacité de rotation du patrimoine et de dégagement de plus-value apparaît ainsi comme une variable essentielle pour les foncières de bureaux, au-delà de leur capacité à faire croître les loyers. De même, dans l’univers coté, le savoir-faire d’une foncière de commerce réside essentiellement dans sa capacité à augmenter ses loyers en faisant tourner ses locataires à la lumière des fréquentations élevées atteintes dans ses centres.
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
