La technologie blockchain leur apporte dès aujourd’hui des améliorations notables. Notamment en termes de fluidité et de gestion de la liquidité. Mais son impact est aussi, sur certains points, en partie surestimé. L’état des lieux, par David Poupardin, responsable du développement stratégique chez ConsenSys.
On entend souvent parler de l’impact que pourrait avoir la tokenisation sur le fonctionnement des fonds immobiliers. Cette technologie autoriserait notamment la vente de leurs parts, de gré à gré, et de manière globalisée. Pour un coût de transaction inférieur à un euro… Mythe ou réalité ?
Blockchain : des améliorations réelles au fonctionnement des fonds immobiliers
La technologie blockchain ne permet sans doute pas encore d’échanger des parts d’un bout à l’autre du monde pour un euro. Mais elle apporte effectivement, dès maintenant, de réelles améliorations au fonctionnement des fonds immobiliers. Elle permet une meilleure distribution de leurs parts lors de leur création. Et facilite également leur échange sur un marché secondaire de gré à gré. Parce que la blockchain a effectivement un réel impact sur les back et middle offices des fonds immobiliers.
Une meilleure distribution des parts de fonds
À l’heure actuelle, la distribution des parts d’un fonds immobilier, à sa création, est assez complexe. Des infrastructures existent. Mais elles ne permettent pas à la société de gestion de distribuer ses parts aussi facilement à l’étranger qu’en France. La multiplicité de canaux de distribution rend en effet la distribution à l’international difficile. La blockchain – de par sa construction et sa méthodologie de tenue de registre – permet aux gestionnaires d’actifs de contourner ces problématiques d’infrastructures de marché. Et d’opérer une distribution à l’international plus facilement, grâce à des plateformes. En utilisant de telles solutions, la société de gestion pourra gérer plus finement la relation avec l’investisseur. Et réduire une partie des frais liés à la gestion du passif, en l’automatisant.
Un accès plus fiable aux caractéristiques des fonds immobiliers
La blockchain peut donc améliorer la gestion de la relation entre la société de gestion et ses investisseurs. Elle garantit aussi un accès plus fiable aux caractéristiques du fonds. Ainsi qu’aux données qui servent de bases à l’évaluation de l’actif. Par exemple, les cash-flows provenant d’un immeuble peuvent être inscrits sur la blockchain. Laquelle devient alors une source fiable et dynamique permettant de mesurer plus régulièrement les performances d’un actif. La capacité de la blockchain de diminuer les prix des produits, et d’en faciliter les échanges en apportant de la liquidité, est souvent mise en avant. Ce type d’analyse n’est pas totalement convaincante. Il apparaît en revanche que la blockchain peut permettre aux investisseurs institutionnels de sortir plus facilement d’un fonds immobilier, lorsque leur stratégie de portage sur un bien est arrivée à son terme. Sans pour autant obliger à détruire le fonds en tant que structure.
Création d’un marché secondaire gré à gré sur la blockchain
Actuellement lorsque l’intérêt porté à un actif, dans le cadre d’une stratégie donnée, s’achève, l’actif est vendu. Le fonds n’en est plus propriétaire. Ce sont donc des commissions de gestion en moins. Avec la blockchain, la situation pourrait changer. Les investisseurs qui ne sont plus intéressés par la détention, indirecte de cet actif sont désormais en mesure de trouver d’autres investisseurs animés par une autre stratégie. Dans ce scénario, le fonds immobilier conserve donc la gestion du bien – et les commissions qui y sont associées -. Simplement en faisant évoluer la nature de ses investisseurs…
Mise à jour automatique des registres
Le fonctionnement d’un fonds est aujourd’hui encore très manuel. Un investisseur qui souhaite gérer ou revendre sa part va devoir envoyer des ordres de mouvement, sur papier, à sa société de gestion. Et certains de ces ordres sont, encore aujourd’hui, faxés ! Aucun de ces processus n’est donc automatisé. Ils sont assez coûteux, et se répercutent sur les frais. Avec la blockchain, deux investisseurs peuvent désormais se réunir via une plateforme. Puis conclure un échange et le notifier à la société de gestion. Une fois la transaction validée par cette dernière, le registre se met à jour automatiquement.
Demande de rachat fluidifié et plus liquide
Les fonds immobiliers sont, le plus souvent, des fonds ouverts avec des processus de souscriptions rachats. En revanche, certains calendriers de règlements-livraisons sur ces parts sont longs : un processus de rachat peut prendre plusieurs semaines. En cas de vente massive des parts, les fonds font face à un problème de liquidité. La blockchain fluidifie ce process. En plus de faciliter le mécanisme de rachat au primaire, en cas de retournement de marché, le marché secondaire permettrait d’échanger de gré à gré un plus grand nombre de parts, indépendamment des capacités de rachat du fonds. C’est une fonctionnalité intéressante pour les compagnies d’assurance par exemple. Leur unités de comptes étant souvent composées de parts de fonds immobilier, c’est donc un véritable atout.
Du monde papier au monde digital
En cas de tension importante sur un marché, la blockchain pourrait en outre faciliter la mise en place de « gates », ou de processus de plafonnement des rachats. Afin que ces derniers puissent s’étaler dans le temps, et éviter une crise de liquidité. En facilitant la gestion des back et middle office, et en créant un marché secondaire pour le moment inexistant, la blockchain va donc permettre l’émergence de nouveaux business models pour les fonds immobiliers. Au-delà de l’amélioration des aspects opérationnels, c’est en effet le fonctionnement même des fonds qui sera modifié. S’installera alors, dans l’univers des fonds immobiliers, plus de transparence et de fluidité. Grâce à une technologie qui devrait connaître, en 2020, un véritable essor.
David Poupardin
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A propos de ConsenSys(i)
ConsenSys est la plus grande entreprise de logiciels blockchain au monde, créée en 2014 par Joseph Lubin, co-fondateur d’Ethereum. ConsenSys regroupe plus de 1000 collaborateurs dans 30 pays. Les logiciels de ConsenSys permettent aux entreprises et gouvernements de connecter facilement et de manière sécurisée leurs métiers aux nouveaux écosystèmes décentralisés. Des produits comme Infura, Pantheon, Kaleido, MythX, Alethio, ConsenSys Digital Assets et Treum permettent de déployer et gérer de multiples réseaux blockchain, d’effectuer des transactions sans intermédiaire, et de créer et gérer des actifs numériques, financiers ou non. ConsenSys propose également des services de conseil et d’intégration de la technologie blockchain aux grandes entreprises. La branche Labs de ConsenSys investit dans des start-ups blockchain et gère actuellement un portefeuille d’une cinquantaine de projets.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
