Immovalor Gestion place la régularité au centre de la stratégie d’Allianz Pierre
Allianz Pierre a collecté 86 millions d’euros en 2014 (+6,5 %). Les investissements de l’année offre un rendement de 6,61 %. La distribution est maintenue. Une SCPI Pinel est à l’étude.
L’an dernier, les équipes d’Immovalor Gestion n’ont pas chômé. Le navire amiral de la filiale de la société de gestion a renégocié 41 baux sur les 350 répartis sur 141 actifs immobiliers du fonds. Et 2015 verra cette intense activité commerciale se poursuivre avec une cinquantaine de renégociation d’une cinquantaine de baux. Mais Jean-Pierre Quatrhomme, PDG d’Immovalor Gestion, aborde la nouvelle année avec confiance : « les deux tiers des renouvellements ne posent pas de problèmes » tempère-t-il. En 2014, les mesures d’accompagnements ont été limitées à près de 10 % se réjouit-il quand il sait qu’en moyenne les nouveaux locataires exigent en moyenne plus de 20 % d’économies. La société de gestion traite chacun des dossiers au cas par cas. Parfois, c’est l’arbitrage qui s’impose plutôt qu’une remise à niveau d’un actif dont le coût de restructuration ne donnera pas lieu à une création de richesse pour la SCPI. Le taux d’occupation qui surfe sur la crête de 90 % porte d’ailleurs la marque de la cession en cours de deux immeubles représentant ensemble 3 % de la valeur du patrimoine d’Allianz Pierre.
Parallèlement, cette SCPI se distingue par une politique de travaux qui la place en tête de ses concurrentes si on retient le ratio du montant de la provision pour grosses réparations rapporté aux revenus distribués (près de 20 %). Cet effort peut parfois aussi peser sur le taux d’occupation comme celui effectué sur une galerie marchande bien situé au cœur de Nantes après qu’elle ait été victime d’un incendie. C’est encore le souci de la modernisation du patrimoine qui conduira à mettre cinq immeubles en labélisation BREAM pour leur consommation énergétique durant l’exercice 2015.
Cette politique patrimoniale privilégiant le long terme se retrouve dans la collecte de la SCPI et ses investissements. En 2014, Jean-Pierre Quatrhomme redoutait de ne pas trouver des biens suffisamment attractifs pour cette SCPI de bureaux qui privilégie Paris pour la résilience de son marché quand la conjoncture est plus difficile. Il n’a donc pas poussé les feux quoi que les souscriptions nettes de 86 millions d’euros dépassent de 6,5 % celles de 2013. Sélective, la SCPI Allianz Pierre a néanmoins acheté pour 120 millions d’euros quatre immeubles de bureaux situés avenue Hoche dans le huitième arrondissement de Paris, Boulevard Ney dans le dix-huitième, à Romainville (93) et à Montigny le Bretonneux (78), ainsi que des parts de l’OPCI constitué pour le rachat d’un portefeuille de magasins « Mr Bricolage » qui se présentait comme une opportunité à saisir. Ces investissements font ressortir un rendement immobilier moyen actes en mains de 6,61 %. A ce niveau très convenable compte tenu du poids des actifs parisiens, le revenu distribué de 4,70 % par part (15,03 euros pour un prix de part resté à 320 euros) est conforté. D’autant que le report à nouveau qui a été de nouveau abondé l’an dernier dépasse 3 mois de distribution. En 2015, le challenge des acquisitions non dilutives se repose avec virulence car Allianz Pierre n’entend pas recourir à l’endettement pour booster artificiellement la rentabilité des biens acquis, comme l’ont décidé plusieurs SCPI. « Il nous paraît difficile de pratiquer un effet de levier à l’intérieur de la SCPI alors qu’une bonne partie des parts de la SCPI sont elles-mêmes acquises à crédit » explique Jean-Pierre Quatrhomme pour qui cette SCPI ne doit en aucun cas être fragilisée car c’est la régularité qui fait sa force.
Par ailleurs, Immovalor Gestion devrait renouer en 2015 avec les SCPI résidentielles dont le groupe a été par le passé l’un des principaux promoteurs. Une SCPI Pinel est à l’étude. L’objectif serait de lever 25 millions d’euros sur ce produit.
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