« L’immobilier devient attractif, en tant qu’actif de rendement, plus que l’obligataire », rappelle Stéphanie Galiègue dans son dernier commentaire sur l’industrie des fonds immobiliers[1]. Stéphanie fait le point sur la vitalité du secteur véhicules collectifs immobiliers non cotés.
L’environnement de baisse des taux directeurs, avec des taux d’intérêt réels qui deviennent négatifs, constitue un puissant facteur de soutien du marché immobilier. L’immobilier étant un actif de portage, cette configuration actuelle fait que la prime à exiger sur l’immobilier est réduite, avec une indexation faible sur les cash-flows mais un taux d’actualisation également faible : dans une logique d’allocation d’actifs, l’immobilier devient attractif en tant qu’actif de rendement, plus que l’obligataire.
L’ensemble des véhicules collectifs immobiliers non cotés a collecté près de 40 Md€
En témoignent les flux d’investissement, toujours plus élevés, qui se portent sur l’immobilier, avec une rémunération en termes de performance qui se maintient alors que pour d’autres placements, le risque n’est plus rémunéré. Depuis 2015, l’ensemble des véhicules collectifs immobiliers non cotés, SCPI et OPCI grand public réunis, a collecté près de 40 milliards d’euros, soit un rythme de collecte nette de 4,3 milliards en moyenne chaque semestre. Depuis le début de l’année 2019, ce sont 5,5 milliards d’euros de nouveaux capitaux qui se sont portés en 6 mois sur ces véhicules, un niveau significativement supérieur à la moyenne de collecte semestrielle depuis 5 ans.
2019 : une année qui devrait rester parmi les plus dynamiques pour le marché des SCPI
Les SCPI Immobilier d’entreprise et Résidentiel (non fiscales) ont attiré l’essentiel de ces nouveaux capitaux, 78%, avec une collecte nette au cours du 1er semestre 2019 de près de 4,3 milliards d’euros : c’est, en un semestre, déjà 70% de la collecte annuelle des SCPI de 2017, année record où 6,2 milliards d’euros s’étaient portés sur ces véhicules. Ces niveaux à mi-parcours laissent augurer une année entière qui devrait rester parmi les plus dynamiques pour le marché des SCPI et traduisent l’attrait confirmé et durable des épargnants pour les SCPI, placements qu’ils considèrent comme rentables, sécurisés et accessibles, dans un contexte où les alternatives, dont le risque est perçu comme limité, se révèlent peu rémunératrices, avec des performances faibles voire négatives en terme réel comme les fonds euros en assurance-vie ou les sicav monétaires.
OPCI : un niveau de collecte robuste, mais qui progresse moins vite que celui des SCPI
Les SCPI occupent une place centrale et historique, que la part toujours prépondérante de nouveaux capitaux qu’elles attirent illustre : sur le montant total collecté par les véhicules immobiliers non cotés destinés aux particuliers, les nouveaux capitaux s’orientant vers les SCPI représentaient 60% entre 2015 et 2017, 70% fin 2018 et désormais 78% au 30 juin 2019. Les SCPI semblent en effet être le placement collectif en immobilier que les particuliers privilégient. Pour les OPCI grand public, les souscriptions nettes au 30 juin s’établissent à 1,2 milliard d’euros, 4ème semestre consécutif où la collecte dépasse le seuil symbolique d’un milliard d’euros. Le niveau de collecte est robuste mais il est vrai qu’il progresse moins vite que celui des SCPI. Portée par ses niveaux de collecte, la capitalisation des véhicules immobiliers non cotés destinés aux particuliers s’élève à 73,5 milliards d’euros au 30 juin 2019. Cette capitalisation progresse au rythme de 15% en moyenne par an, depuis 2008, année de création des OPCI grand public.
La capitalisation des fonds ouverts allemands progresse plus lentement
A titre de comparaison, la capitalisation des fonds ouverts allemands est de 104,4 milliards d’euros, mais progresse à un rythme beaucoup plus lent. Au 30 juin 2019, la capitalisation des SCPI Immobilier d’entreprise et Résidentiel (non fiscales) atteint 56,8 milliards d’euros, et l’actif net total des OPCI grand public atteint pour sa part 16,6 milliards, dans les deux cas, en progression de 10% sur 6 mois. Si ces chiffres sont importants pour apprécier les dynamiques du secteur, c’est dans l’évolution de la morphologie des véhicules, leurs cartes d’identité, que les enseignements sont les plus forts. Pour les SCPI d’une part, les faits marquants sont les suivants : les bureaux sont toujours la typologie d’actifs la plus représentée, comme pour la plupart des investisseurs immobiliers. La capitalisation totale des 35 SCPI Bureaux est de 38,1 milliards d’euros au 30 juin 2019, soit une moyenne de 1,1 milliard d’euros.
Les véhicules sont de taille unitaire moyenne de plus en plus importante
L’offre de SCPI se diversifie toujours plus : la capitalisation des 28 SCPI Diversifiées est de 9,3 milliards d’euros soit une taille unitaire moyenne de 331 millions d’euros : les 7 SCPI Spécialisées représentent 3,8 milliards d’euros soit une taille moyenne de 541 millions d’euros. Les 22 SCPI Commerces dépassent les 5 milliards d’euros de capitalisation, soit une moyenne de 235 millions d’euros. Au 30 juin 2019, 3 SCPI Immobilier d’entreprise disposent d’une capitalisation de plus de 3 milliards d’euros, elles sont 10 à dépasser 2 milliards d’euros et 17 à dépasser 1 milliard d’euros : cela souligne que les véhicules sont de taille de plus en plus grande, leur permettant du coup de se porter à l’investissement sur des actifs eux-mêmes plus importants, donc plus résilients. Pour les OPCI grand public d’autre part, la taille unitaire moyenne est de 922 millions d’euros au 30 juin 2019, en raison essentiellement de la taille importante de quelques OPCI : 3 dont l’actif net cumulé représente 77% du total des 18 véhicules actifs à ce jour, le plus important disposant d’un actif net de près de 8 milliards d’euros (Opcimmo). Par ailleurs, la dispersion dans la répartition des nouveaux capitaux entre OPCI grand public continue d’augmenter : si historiquement les souscriptions nettes se portaient en grande majorité auprès d’un seul acteur, ce sont désormais 3 sociétés de gestion qui se partagent 50% des nouveaux capitaux (Amundi, 25%, BNP Paribas REIM France, 18% et Swiss Life Asset Managers France, 11%), illustrant également l’élargissement de l’offre.
L’IEIF a dressé un état des lieux des classes de risque Priips
Pour un diagnostic sur la vitalité du secteur complet, la thématique risque doit être abordée : l’IEIF mène actuellement plusieurs études qui feront l’objet de publications prochaines : pour le compte de l’ASPIM et de l’AFG, l’IEIF a dressé un état des lieux des classes de risque Priips après 2 ans d’application de la règlementation pour les SCPI, l’analyse des résultats financiers des SCPI au crible d’un référentiel de plus de 50 critères est actuellement en cours, de même qu’une analyse des couples rendement-risque de ces véhicules.
Stéphanie Galiègue
A propos de Stéphanie Galiègue
Stéphanie Galiègue est Directrice générale adjointe en charge de la Recherche et des Études de l’IEIF. Elle dispose de plus de 20 ans d’expérience en matière d’analyse de données, de performance et de risque pour le compte des investisseurs institutionnels dans le domaine de l’immobilier et de la finance. En 2005, Stéphanie Galiègue rejoint IPD France comme Directrice des Etudes et de la Recherche avant d’être promue Directrice générale adjointe quelques mois plus tard. En 2011, elle devient Directrice générale d’IPD France & Europe du Sud et Administratrice. Elle a débuté sa carrière chez Axa Investment Managers Paris en 1996, où elle a développé une expertise particulière en matière d’analyse de performance et de risque, avant de rejoindre CDC Ixis Asset Management en 1999. En 2001, elle est devenue chez Deloitte, responsable de la ligne de service Reporting et Attribution de performance dans le pôle dédié à l’assistance aux sociétés de gestion. Stéphanie Galiègue est diplômée d’HEC, majeure Finance et membre du Cercle des Femmes de l’Immobilier.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1] « L’immobilier d’investissement dans le monde » – IEIF – Septembre 2019.
