La société de gestion de ce paquebot des SCPI veut continuer les partenariats avec les CGP, mais ces relations passeront désormais dans le cadre de l’assurance-vie. La SCPI Elysée Pierre estime pouvoir attendre sereinement la reprise du marché locatif des bureaux.
La rumeur a couru tout l’été : les CGP ne pourront plus distribuer la SCPI Elysées Pierre. Elle a fait grand bruit dans le milieu des conseillers indépendants, tant le prestige de cette SCPI est fort. La réalité est un peu plus complexe. Comme l’explique Laurent Guize, directeur général de HSBC REIM, la banque a pris des engagements au niveau mondial pour mieux satisfaire à son devoir de conseil auprès de ses clients.
Il ne veut pas faire le lien, même indirect, de cet effort comme une suite donné à la mise en cause d’HSBC, pour la distribution de crédits immobiliers aux Etats-Unis, titrisés et revendus à des particuliers américains. Une aventure qui s’est soldée par une amende record prononcée la semaine dernière par un tribunal de l’Illinois (USA) pour un montant de 2,5 milliards de dollars dans le cadre d’une class action regroupant 11 000 plaignants. HSBC a annoncé son intention de faire appel.
On est ici bien loin des SCPI, mais HSBC ne pouvait plus se satisfaire du travail de certains conseillers indépendants trop peu regardants sur l’étude des besoins des clients ou faisant preuve d’insuffisances sur leur obligations relatives au blanchiment d’argent (règles Tracfin).
HSBC a donc revu l’ensemble de ses partenariats et s’oriente vers la distribution externe des parts de la SCPI Elysées Pierre en privilégiant les compagnies d’assurance-vie. Six acteurs ont été sélectionnés. Cardif est en effet sur le point de se joindre à Generali, Spirica, Oradea vie, Suravenir et bien sûr HSBC Vie, la compagnie du groupe HSBC. Laurent Guize explique que « les CGP pourront continuer à souscrire des parts d’Elysées Pierre dans le cadre des contrats d’assurance-vie de ces compagnies, nous allons leur allouer 100 millions d’euros de souscriptions pour l’année 2014 ». De quoi budgéter une collecte globale de près de 200 millions d’euros en 2014 !
La mise en place de ces partenariats a mobilisé les équipes d’HSBC REIM depuis plusieurs mois et ils ne produiront pleinement leurs effets que l’an prochain qui verra ainsi une reprise de la collecte. Celle de 2013 s’inscrira en retrait sur celle de 2012 qui avait bénéficié d’un courant exceptionnel émanant de souscripteurs institutionnels pour plus de 80 millions d’euros au premier semestre. C’est notamment ce qui explique le retrait du montant brut collecté constaté au premier semestre 2013 (à 63 millions d’euros contre 101 millions un an plus tôt). De sorte que Laurent Guize estime être en mesure de collecter « près de 120 millions d’euros cette année », sans exclure de faire sensiblement mieux, hors assurance-vie et institutionnels. La collecte auprès de ces derniers a par ailleurs été volontairement limitée après que deux d’entre eux aient atteint la limite de 5 % de la capitalisation de la SCPI Elysées Pierre, au-delà de laquelle HSBC REIM estime que leur poids relatif ferait courir un risque sur la liquidité du marché secondaire de la SCPI.
Les sommes en jeux concernant les CGP étaient de l’ordre d’une vingtaine de millions d’euros car HSBC s’est tourné vers ce canal de distribution plus tardivement que certains de ses concurrents. Faibles au regard tant de la collecte globale de la SCPI Elysées Pierre que des souscriptions de SCPI réalisées par les CGP, ces derniers appréciaient ce produit au-delà de ses qualités propres car HSBC REIM leur rétrocédait une part substantielle des commissions de souscriptions plaçant cette société de gestion parmi les plus attractives sur ce terrain.
Mais Les CGP mettent aussi en avant le caractère défensif du patrimoine d’Elysées Pierre. Ses immeubles sont en effet globalement aux normes du marché locatif car ils ont été acquis récemment suivant le développement de la taille de cette SCPI qui a été multiplié par près de 7 fois depuis 2002 pour atteindre une capitalisation de 1,276 milliard d’euros à la fin juin 2012, en faisant un paquebot parmi les 155 SCPI de la Place. Quant à son taux de vacance de 8 %, il n’est pas trop inquiétant puisqu’il comprend une bonne part d’immeubles restructurés dont le remplissage, certes un peu long, ne posera pas de problèmes à terme puisque le marché locatif de l’immobilier tertiaire d’Ile-de-France manque de produits neufs. Pour autant Laurent Guize ne cède pas à un optimisme béat : « nous sommes entrés dans une phase de stabilisation des revenus distribués ». Le directeur général de HSBC REIM ne voit pas vraiment de reprise du marché locatif de bureaux avant 2015. Toutefois il estime avoir sécurisé ses cash-flows pour attendre l’amélioration conjoncturelle « en 2010 et 2011 nous avons investi pour près de 300 millions d’euros dans des actifs parisiens sur la base de rendement égaux ou supérieurs à 7 %. Ces immeubles offrent aujourd’hui des plus-values latentes. Et quand cela n’a plus été possible de trouver des investissements nous avons adapté notre stratégie en acquérant depuis des biens pour un montant de 230 millions d’euros situés dans la première couronne sur la base d’un rendement de 7,5 % avec des immeubles bénéficiant de baux sécurisés courant jusqu’en 2013 ».
De quoi effectivement faire le dos rond en attendant la reprise…
Pierrepapier.fr
à propos de la SCPI Elysée Pierre
Forte de 124 immeubles, la SCPI classique diversifiée Elysées Pierre gérée par HSBC REM possède un portefeuille de 347 locataires. Son patrimoine réparti aux deux-tiers en région parisienne, un quart à Paris et le solde en province atteint près de 1,2 milliard d’euros. La part des bureaux représente 92,42 %. Son taux d’occupation ressort à la fin 2012 à 92,35 %.
Elle compte plus de 11 000 associés. Les personnes physiques détiennent 65 % de son capital et les personnes morales 35%.
Le taux de distribution des parts rapporté à leur valeur de marché moyenne de l’année ressort à 5,2 %. Le TRI sur 5 ans ressort à 8,37 %, celui à 7 ans ressort à 9,91 % et celui à 10 ans ressort à 12,52%.
