Gecina a du mal à convaincre le marché
Chiffres clés
Ni le fait de ramener sa perspective de baisse de son résultat à 2 % pour l’ensemble de 2012 (contre une précédente anticipation de 5 %), ni l’annonce de la cession de l’essentiel des actifs de logistique n’ont suffit pour que l’action Gecina reprenne nettement de l’allant. Mardi le titre s’est montré hésitant tout au long de la séance.
La stratégie semble pourtant cohérente à l’issue de la cession pour 975 millions d‘euros sur une prévision de cession de 1,2 milliard d’euros sur l’année 2012. Ces arbitrages, qui portent majoritairement sur le résidentiel traditionnel et la logistique, s’inscrivent dans 2 axes. D’une part, atteindre l’objectif de ratio d’endettement de 40% fin 2012. D’autre part, tendre vers la répartition cible du patrimoine, impliquant une exposition accrue aux bureaux (environ 70% du portefeuille) et une diversification au travers du segment Démographique représentant près de 30% du portefeuille et comprenant une moindre proportion de résidentiel traditionnel au profit de la santé et des résidences étudiants. Gecina continuera ainsi de présenter un profil de risque équilibré grâce à la récurrence des flux de la diversification, tout en optimisant le rendement du patrimoine. Les arbitrages permettront au ratio d’endettement rapporté au patrimoine de revenir à 40 % à la fin décembre. En outre postérieurement à la clôture des comptes semestriels, Gecina a signé le 23 juillet une promesse de vente portant sur un portefeuille de 28 actifs de logistique sur la base d’un prix net vendeur de près de 203 millions d’euros auprès de fonds affiliés au groupe Blackstone. Le prix induit une décote de 13,9% par rapport à la valorisation de ces actifs à fin 2011. Le taux d’occupation financier de ce portefeuille ressort à 82,7%. Au travers de cette transaction, Gecina cède l’intégralité de son portefeuille logistique, à l’exception de deux actifs non significatifs.
Parallèlement, le groupe annonce avoir finalisé le processus d’optimisation de sa structure financière entamé fin 2010. Ainsi, les échéances de financement sont couvertes par des lignes disponibles jusqu’en juin 2014, ces liquidités offrent par ailleurs à Gecina une marge de manœuvre permettant d’optimiser le timing et le choix de ses financements. La diversification et l’allongement des ressources financières à 4,1 ans ont été assurés au travers d’une émission obligataire de 650 M€ d’une durée de 7 ans et la signature de 808 M€ de crédits bancaires corporate. Enfin, Gecina a stabilisé son coût moyen de la dette à 4,1% en 2012 et en limitera le niveau à 4,3% à moyen terme au travers de l’achèvement de la restructuration de ses couvertures de taux en lien avec son émission obligataire (sur la base d’un taux fixe à 7 ans) et la diminution anticipée de sa dette.
Le taux d’occupation financier (TOF) moyen du 1er semestre s’établit à 94.1%, stable par rapport à fin mars 2012 et en baisse par rapport à fin 2011 (95.1%). Ce recul sur le semestre provient de la progression du taux de vacance sur l’immobilier de bureaux. Sur cette activité, la dégradation du taux d’occupation provient du plein effet du départ d’AON de l’immeuble Défense Ouest au 2ème trimestre 2011, ainsi que de l’effet de la livraison des immeubles Mercure et Horizons à partir du 3ème trimestre 2011. Hors ces effets, le groupe n’a pas constaté de libération significative sur le 1er semestre 2012. Le taux d’occupation du résidentiel progresse de 30 points de base (1 pb égal à 0,01%) à 97.9% par rapport à fin 2011, matérialisant une demande sous-jacente forte. Le taux d’occupation sur ce segment s’inscrit en léger recul par rapport à fin mars 2012, les locaux devenant vacants sur des immeubles en vente n’étant pas recommercialisés. Enfin, le taux d’occupation reste stable à 100% sur l’immobilier de santé et les hôtels.
Les frais de structure baissent de près de 17% (soit 6.5 M€) par rapport au 30 juin 2011, en ligne avec l’objectif de l’ordre de 10 M€ d’économies fixé par le groupe pour l’ensemble de l’exercice.
Les frais financiers nets reculent de -14.6% sur un an à 81.2 M€, essentiellement au travers d’une nette baisse du coût de la dette. En effet, le coût moyen de la dette ressort à 3.7% sur le semestre contre 4.2% au 30 juin 2011. Cette évolution s’explique par l’impact favorable des restructurations du portefeuille de couvertures et de la baisse des taux Euribor. Le résultat récurrent net progresse de +2% par rapport au 1er semestre 2011 à 164.9 M€.
La valeur du patrimoine (bloc) ressort à 11 646 M€, et affiche un recul limité de -1.2% à périmètre courant par rapport au 31 décembre 2011, entrainé par les cessions d’actifs. A périmètre homogène, la valeur du patrimoine ressort en progression de +0.2% sur le semestre. Une hausse des valeurs a été constatée sur l’ensemble des segments, hors logistique, bénéficiant notamment de l’augmentation des valeurs sur les portefeuilles de santé (+1.8%) et résidentiels (+0.9%). La valorisation à périmètre homogène des bureaux est stable sur la période (+0.1%). L’ANR dilué triple net format EPRA (bloc) ressort à 98.7 € par action, soit une baisse de -3.0% par rapport à fin 2011.
A propos de Gecina
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 11.6 milliards d’euros au 30 juin 2012 situé à 86% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour d’un pôle Economique constitué notamment du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle Démographique d’actifs résidentiels, de résidences étudiants et d’établissements de santé. Gecina a inscrit l’innovation durable au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs. Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices FTSE4Good, DJSI World, Stoxx Global ESG Leaders et ASPI Eurozone. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d’entreprise dédiée à la protection de l’environnement et au soutien de toutes les formes de handicap.
Le 24 juillet au cours de 69,90 euros, sa capitalisation boursière s’élevait à 4,4 milliards d’euros.
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