La branche gestion d’actifs de la foncière contribue plus largement aux résultats qu’en 2014. L’ensemble des commissions, souscriptions et gestions progresse de près de 40%. Les actifs sous gestion bondissent de 49,5% et franchissent la barre du milliard d’euros, à 1 079 M€, notamment en raison du succès rencontré par la SCPI Novapierre Allemagne. L’actif net réévalué par action est en hausse. Paref prévoit le versement d’un dividende de 3 € par action, comme en 2014.
Les clignotants sont en voie de verdissement pour Paref. La direction du groupe met en avant, outre la forte progression des encours gérés, trois points saillants d’amélioration : un taux d’occupation en légère progression (92,8%, versus 92,4% fin 2014, hors immeuble Gaïa, qui reste, comme l’an dernier, sans locataire) ; la contribution importante des immeubles récemment acquis à la formation du résultat ; et une amélioration significative de la structure financière.
Forte progression des encours sous gestion – Les actifs détenus ou gérés par le groupe sont de fait en forte hausse : +41,7% à 1 217 M€, principalement sous l’effet de la hausse des encours de la gestion pour compte de tiers (+49,5%, à 1 079 M€). Ces derniers ont notamment bénéficié d’une collecte toujours aussi importante sur la SCPI Novapierre Allemagne (42,2 M€ collectés en 2015, plus de 85 M€ depuis son lancement), de la reprise des souscriptions sur Interpierre France (10,9 M€) et de la création d’un nouvel OPPCI (200 M€ en gestion administrative). Le patrimoine détenu en propre par le groupe s’apprécie pour sa part de 6%, à 186 M€ – essentiellement en raison des acquisitions de l’année, pour 14 M€ – et affiche un taux de rendement brut global des actifs, immédiat et potentiel, de 9,1%.
Chiffre d’affaires et résultats en hausse – Le chiffre d’affaires consolidé est lui aussi en progression, de 12% à 26,2 M€. Les revenus locatifs sont en légère hausse. En consolidé, ils s’établissent à 17 M€, contre 16,6 M€ en 2014. Une hausse qui s’explique effectivement par les revenus supplémentaires générés par les acquisitions du 1er semestre 2015 (directement par Paref, ou via Interpierre France), et une année complète de loyers pour un immeuble (à Levallois) acquis en 2014. Mais, sous l’effet d’une baisse des revenus des usufruits d’habitation (qui ne représentent plus que 1% du patrimoine du groupe) et surtout d’une hausse des charges d’exploitation (5,2 M€, contre 4,7 M€ en 2014 et en 2013), les revenus locatifs nets sont en léger retrait, à 11,8 M€ contre 11,9 M€ en 2014. L’activité de gestion pour compte de tiers est quant à elle boostée par la progression de la collecte. Les commissions de souscriptions augmentent de 60% (5,6 M€ vs 3,5 M€ en 2014), et les commissions de gestion de 12% (3,7 M€ vs 3,3 M€). L’impact sur le résultat est toutefois moins important, du fait d’une hausse des charges d’exploitation liées notamment au lancement de la SCPI Novapierre Allemagne (11,1 M€, dont 3,7 M€ de rétrocessions sur commissions, versus 8,4 M€ en 2014).
Résultat récurrent en progression, mais dividende inchangé – Au final, les résultats net part du groupe (5,4 M€) et net récurrent (7,6 M€) sont en progression par rapport à 2014 (respectivement 1,1 M€ et 7 M€), même si ces hausses s’expliquent pour une large part par l’amélioration du coût de la dette et la baisse des taux d’intérêt. La proposition d’un dividende identique à celui distribué l’an dernier (3 € par titre) étonne donc les analystes qui, comme Invest Securities, considèrent que « l’amélioration de la rentabilité et du bilan (LTV[1] de 40%) justifierait amplement une distribution supérieure à 47 % du résultat net récurrent ». Cette stratégie de faible distribution est justifiée par la direction du groupe qui préfère, comme l’explique Alain Perrollaz, le Président du Directoire, « se benchmarker sur le résultat récurrent plutôt que sur le résultat social », et semble visiblement attendre que le « problème Gaïa[2] » soit résolu avant d’envisager le versement d’un dividende plus conséquent.
Une « option gratuite » – Comme la probabilité d’une mise en location de l’immeuble est loin d’être nulle (et augmente a priori du fait des efforts de promotion conséquents mis en place par le groupe), Invest Securities va même jusqu’à considérer qu’il s’agit d’une « option gratuite », qui pourrait selon lui « doper le résultat récurrent de 15 % ». Pour l’heure, la valorisation de Paref, avec un cours proche de 56 euros (55,89 € le 16 mars en clôture), est « l’une des plus basses du secteur », comme l’écrit encore Invest Securities, offrant une décote de l’ordre de 28,5 % sur l’ANR Triple Net (78,4 €) et de 41 % sur l’ANR de remplacement (95 €)…
A propos du groupe Paref (i)
Le groupe Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires. L’investissement commercial et résidentiel : Paref détient divers immeubles commerciaux en région parisienne et en province, ainsi que des immeubles d’habitation à Paris acquis en usufruit temporaire. Et la gestion pour compte de tiers : Paref Gestion, filiale de Paref agréée par l’AMF, gère 5 SCPI et 2 OPPCI.
Au 31 décembre 2015, le groupe Paref détient un patrimoine immobilier de 186 M€ et gère 1 079 M€ d’actifs pour compte de tiers.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1] Taux d’endettement financier net sur actifs immobiliers.
[2] L’immeuble Gaïa, situé en péri-Défense (92), est détenu à 50 % par Paref aux côtés du promoteur GA. Paref était parvenue à louer un plateau de cet immeuble l’an dernier, mais le locataire a finalement rejoint sa maison mère (en payant une indemnité d’éviction). Pour l’heure, Gaïa reste donc vide, et pèse négativement sur le TOF du groupe (83,5% avec Gaïa, 92,8% hors Gaïa).
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