Gecina a annoncé ce 19 mai avoir déposé un projet d’offre publique sur l’ensemble des titres Foncière de Paris. Le jour même où devait s’ouvrir l’OPA lancée le 4 mars dernier par Eurosic… Le prix en numéraire proposé par Gecina – 150 € – est de 10,3% supérieur à celui de l’offre d’Eurosic (136 €). La cotation des titres Foncière de Paris et Eurosic est suspendue jusqu’au 20 mai.
La surprise est de taille. En annonçant un projet de contre-offre le jour même où l’OPA initiée le 4 mars dernier par Eurosic sur Foncière de Paris devait s’ouvrir, Gecina a pris les marchés à contre-pied. La cotation des titres Foncière de Paris et Eurosic est suspendue jusqu’à vendredi. Si le projet de Gecina était validé, il entraînerait l’ouverture d’une offre publique le 30 juin prochain.
Une offre plus attractive sur le plan financier – La proposition de Gecina est évidemment mieux disante que celle de son challenger. Les actionnaires de Foncière de Paris se voient proposer 150 € par action (coupon 2015 détaché) pour l’option OPA, ou une parité d’échange de 6 actions Gecina pour 5 actions Foncière de Paris pour l’option OPE. Soit une prime de respectivement 10,3% sur la proposition d’OPA d’Eurosic et de 12% sur sa proposition d’OPE. A ce niveau, l’offre de Gecina se situe 19% au-delà de l’ANR triple net EPRA de Foncière de Paris au 31 décembre 2015. Elle valorise également « implicitement le portefeuille de bureaux de Foncière de Paris à environ 7 200 €/m², soit un rendement estimé à environ 5%, pour un portefeuille de bureaux presque intégralement situé dans Paris intramuros », précise Gecina.
En ligne avec la stratégie de Gecina – Lors de la publication de ses comptes annuels, supérieurs aux attentes, Gecina n’avait pas caché sa volonté d’accélérer son repositionnement stratégique par des « acquisitions sélectives et opportunistes ». De ce point de vue, ce rapprochement avec Foncière de Paris « s’inscrit parfaitement dans la stratégie de Gecina définie au début de l’année 2015 », explique le groupe dans son communiqué. Il conforterait effectivement le leadership de Gecina dans l’immobilier de bureau, le portefeuille combiné des deux entités sur ce créneau étant estimé à environ 11 Md€, pour un patrimoine commun cumulé d’un peu plus de 14 Md€. Pour les actionnaires de Gecina, il s’agirait d’une opération « créatrice de valeur » et « fortement relutive sur le résultat net récurrent par action dès l’acquisition », précise le groupe. Celui-ci est déjà certain de pouvoir financer l’intégralité de la prise de contrôle de Foncière de Paris, un coût d’environ 1,7 Md€ en cas d’acquisition de la totalité des titres. Gecina peut en effet déjà compter sur le produit de la vente de son portefeuille de santé (1,35 Md€) et des lignes de crédit bancaire, tout en estimant pouvoir rester dans son objectif d’un ratio de LTV (endettement sur valeur du patrimoine) inférieur à 40%.
Bataille boursière en perspective ? – Le succès de l’offre de Gecina reste bien entendu suspendu à l’attitude des actionnaires de Foncière de Paris. Lors de la confirmation de son offre, Eurosic avait déclaré avoir contracté avec les principaux détenteurs de capital des accords de cessions d’actions – avec le groupe Allianz et Generali, notamment – et des engagements d’apport portant « au total sur 79,1% » du capital. Depuis lors, Eurosic, qui a effectivement récupéré, à 145 € par titre, les participations d’Allianz et de Generali, détient un peu plus de 26% de Foncière de Paris. Or, la réussite de l’opération Gecina est conditionnée par l’obtention d’au moins 50% du capital… Nul doute que l’attitude de la cible– Foncière de Paris avait donné son accord au projet d’Eurosic- sera en mesure de faire pencher la balance, dans un sens ou dans l’autre. Foncière de Paris, qui a publié un communiqué en fin d’après-midi, prenant acte du projet d’offre de Gecina, précise que le conseil de surveillance de la société se réunira « dans les prochains jours »…
A propos de Gecina(i)
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 12,9 milliards d’euros au 31 décembre 2015 situé à 90 % en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle de diversification composé d’actifs résidentiels, de résidences étudiants et d’établissements de santé. Gecina a inscrit l’innovation durable au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs. Gecina est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
