Faut-il exclure SCPI et OPCI du périmètre de l’assiette du futur « IFI » ?

L’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) vient officiellement d’en faire la demande au gouvernement. En rappelant notamment que ces véhicules prennent une part active au financement de l’économie française. Mais aussi qu’ils sont désormais des fonds d’investissement à part entière…

« Très loin d’alimenter la fameuse “rente immobilière”, sans risque et économiquement stérile, les fonds d’investissement immobilier nourrissent un cercle vertueux de financement des besoins en infrastructure immobilière des agents économiques en France » : pour l’Association française des sociétés de placement immobilier, les SCPI et OPCI doivent donc « expressément » être exclus du périmètre du futur impôt sur la fortune immobilière (IFI), le remplacement de l’actuel ISF.

Une part active au financement de l’économie en France – L’association rappelle prioritairement le rôle économique joué par ces fonds immobiliers dans le financement de l’immobilier d’entreprise (financement des bureaux et autres locaux d’activité des entreprises), mais également dans les logements (résidentiels et résidences services). Elle évalue ainsi à « plus d’un million » le nombre d’emplois « abrités dans les locaux détenus par les SCPI et les OPCI ». L’argument économique n’est pas le seul mis en avant. L’ASPIM souligne également le professionnalisme des gestionnaires de ces fonds immobiliers non cotés. Ils permettent aux investisseurs de réaliser des placements qui « optimisent la maîtrise des risques » – notamment dans la perspective de la préparation de leur retraite -, et agissent comme des « pilotes professionnels » de l’épargne des ménages et des investisseurs institutionnels. Enfin, l’association pointe le statut de fonds d’investissement alternatif (FIA) dont sont désormais dotées ces deux catégories de fonds immobiliers (depuis l’application de la directive européenne AIFM).

Fonds d’investissement ou société immobilière ? – Un argument juridique d’importance. Qui illustre bien, d’ailleurs, l’une des nombreuses zones d’ombre qui entourent encore le futur impôt sur la fortune immobilière. Son objectif est théoriquement de taxer la « rente immobilière », sans imposer le « patrimoine immobilier productif ». D’où l’argumentation développée par l’ASPIM visant à prouver l’impact économique du secteur. Mais l’IFI est également censé écarter de son périmètre l’ensemble des placements financiers, y compris et notamment les OPCVM (donc les OPCVM immobiliers) et l’assurance-vie (dont une partie des encours est investie en SCPI ou OPCI). Se pose alors évidemment la question de la « véritable » nature des OPCI et plus encore de celle des SCPI. Par construction, ces dernières sont des sociétés civiles, transparentes, et versant des revenus fonciers. A ce titre, et à supposer que l’on ne reconnaisse pas le caractère « productif » de leurs investissements, elles devraient être assimilées à de l’immobilier en direct, et donc entrer dans le périmètre de l’IFI. Mais en même temps – pour reprendre une expression dans l’ère du temps -, leur statut de fonds d’investissement alternatif les place aussi d’office dans la catégorie des placements financiers. Ce qui a – aurait ? – pour effet de les exclure du champ de l’IFI.

IFI, mais aussi « flat tax » – Une seconde option d’autant plus logique qu’elle placerait au même niveau la ? SCPI détenue en direct, ou via un contrat d’assurance-vie. Il faudra attendre le texte final de la prochaine loi de finances pour savoir quelle solution le gouvernement – sous les feux des groupes de pression – aura retenue. Celui-ci devra aussi clarifier la situation des SCPI au regard de la future « flat tax », censée ne pas s’appliquer aux revenus fonciers. Les revenus des SCPI resteraient alors soumis au barème progressif. Ce qui constituerait une mauvaise nouvelle pour l’ensemble des contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu. Y compris ceux soumis à la tranche de 14%, compte tenu de la hausse – elle aussi bien programmée – des prélèvements sociaux, de 15,5% à 17,2%…

Frédéric Tixier

A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) est la structure de représentation de la gestion des fonds immobiliers non cotés que sont principalement les SCPI et les OPCI. Dans ses relations avec les autorités françaises et internationales en charge des sujets intéressant ses adhérents, sociétés de gestion agréées par l’AMF, l’ASPIM défend et promeut les intérêts des investisseurs de ces fonds et s’attache à démontrer les apports à l’économie nationale de ce secteur professionnel. L’ASPIM est en particulier à l’origine de la création en 2006 de l’OPCI, nouvelle formule d’investissement destinée aux particuliers et aux investisseurs institutionnels, et de la récente réforme du cadre juridique des SCPI, à l’occasion de la transposition en droit français de la directive AIFM.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

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