On se doutait que Renaud Haberkorn n’était pas venu faire de la figuration chez ANF Immobilier, après avoir été auréolé de ses succès chez Tour Eiffel. Par contre, sa nomination en parallèle comme Chief Investment Officer d’Eurazeo Patrimoine était un peu passée inaperçue. C’est pourtant là qu’il signe sa première opération d’envergure.
Après avoir remis sur les rails la Société de la Tour Eiffel et trouvé en SMA-BTP un actionnaire de référence à même de redonner du souffle à cette SIIC, Renaud Haberkorn montre aujourd’hui ses talents de développeur. Eurazeo Patrimoine, l’un des quatre piliers d’Eurazeo (Groupe Lazard) à côté d’Eurazeo Capital, d’Eurazeo Croissance et d’Eurazeo PME, vient de procéder à son premier investissement direct. Eurazeo Patrimoine a acquis 78 % du CIFA Fashion Center à Aubervilliers pour 26,5 millions d’euros. Ce centre commercial de grossistes permet aux enseignes de la confection et de la chaussure venues de toute l’Europe de s’approvisionner en produits provenant en très grande majorité d’Asie et dispose de 264 lots sur 38 000 m2 .
Surfant sur le déménagement du Sentier parisien, Michel Rosenberg a ouvert ce centre en 2006 et l’a agrandi en 2013 (CIFA3). Celui-ci conserve 22 % du capital du CIFA (Centre international France-Asie). La valeur ajoutée de ce « hub » pour les occupants de ces commerces permet de pratiquer des loyers élevés, de l’ordre de 400 euros par an au mètre carré. L’ensemble génère 15,5 millions d’euros de loyers. Compte tenu d’un effet de levier important de 85 %, reposant sur le crédit-bail négocié par Eurazeo, l’acquisition fait ressortir un rendement immobilier de 7,2 % qui ira en grandissant au fur et à mesure du remboursement de cet emprunt. Michel Rosenberg demeurera aux côtés d’Eurazeo Patrimoine pour assurer la gestion opérationnelle du site. Haberkorn explique que cette acquisition correspond à la stratégie d’Eurazeo patrimoine et à son positionnement aux côtés d’ANF Immobilier qui demeure un pure player des grandes métropoles régionales (Lyon-Marseille-Bordeaux). Le CIFA est un actif générant de forts cash flows, à même de structurer une opération faisant une large place à de la dette dans son financement. En outre, le fort développement de la zone où il est situé lui confère un statut d’actif « value added ». Il rejoint en cela la logique de l’ensemble des investissements d’Eurazeo qui s’inscrivent dans des transformations structurelles de leur environnement. Outre ce type d’opération (incompatible avec l’endettement modeste de près de 40 % dont doivent aujourd’hui se contenter les foncières cotées en Bourse), Eurazeo Patrimoine pourra intervenir sur des niches dans les pays européens en retournement, ainsi que dans des opérations de « private equity » mêlant une exploitation industrielle ou commerciale aux côtés de la détention d’actifs immobiliers. La structure n’a pas d’enveloppe d’investissement prédéfinie, mais Renaud Haberkorn sait qu’Eurazeo dispose d’une force de frappe d’environ 1,5 milliard d’euros de liquidités immédiatement disponibles.
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