DTZ pointe la dégradation du marché de bureaux français

adriaLa demande placée de bureaux est tombée à 1,3 million de mètres carrés au premier semestre. Le neuf trouve preneur grâce à la faiblesse de l’offre nouvelle mais la hausse des stocks d’anciens s’accompagne d’une baisse des loyers demandés. L’offre immédiate de bureaux en France a enregistré une hausse de 5% en 6 mois et s’établit à 5,5 millions de mètres carrés à la mi-2013.

Le contexte économique aura finalement eu raison de la résistance du marché des bureaux. Après un 2nd semestre 2012 où près de 2 millions de mètres carrés avaient été commercialisés, la demande placée recule pour s’établir à 1,3 million de mètres carrés au 1ersemestre 2013. La demande, exprimée par des entreprises plus attentistes, est fragile et manque à l’appel sur certains marchés comme à Toulouse, Bordeaux ou encore Marseille. De son côté, le secteur public achève la réorganisation de ses implantations et procède aujourd’hui à des ajustements plus qu’à de grands mouvements. Cela implique donc pour les marchés régionaux de trouver un relais de croissance dans le secteur privé.

L’offre immédiate de bureaux en France a enregistré une hausse de 5% en 6 mois et s’établit à 5,5 millions de m² mi-2013. Les mises en chantier ont sensiblement marqué le pas, asséchant le stock neuf qui se résorbe donc lentement mais sûrement. A l’inverse, le stock de seconde main s’alourdit et s’élève à quelque 4,1 millions de m² dont 2,9 millions en Ile-de-France. Outre son volume, c’est davantage l’adéquation de cette offre avec la demande qui inquiète. Les attentes des entreprises ont profondément changé, disqualifiant ainsi une part croissante du stock existant.

Le ralentissement de la demande n’a pour l’instant pas d’effet sur les valeurs locatives de première main, compte-tenu de la faiblesse des stocks existants et du faible volume d’opérations lancées en blanc. Il en va différemment des loyers des surfaces de seconde main abondantes sur certains marchés comme à Toulouse, Bordeaux ou Strasbourg. Les ajustements des valeurs de ces locaux sont en cours avec déjà des baisses de 5 à 10% depuis le début de l’année selon les marchés. Sans reprise franche des commercialisations sur les 6-12 prochains mois, il faudra s’attendre à d’autres corrections.

Marc-Henri Bladier, Directeur Général de DTZ Jean Thouard, commente : « Après Paris qui s’enrhume, c’est au tour des régions de tousser. Les demandes de bureaux exprimées ou placées accusent le choc. Le marché n’a pas trouvé d’acteurs de substitution à l’absence des mouvements des structures de l’Etat. En régions aussi, l’aversion au risque freine fortement les lancements de programmes en blanc, entraînant un maintien des valeurs locatives de bureaux neufs. A contrario, la persistance à un niveau élevé d’un stock d’offres de seconde main, voire son augmentation sur certains marchés, entraîne une chute brutale des loyers ».

Le ralentissement des mises en chantier de surfaces de bureaux s’est accentué au 1er semestre 2013 avec moins de 860 000 m² commencés à l’échelle métropolitaine contre 3,5 millions de m² comptabilisés en 2012. L’heure est à l’ajustement des mises en chantier de bureaux avec l’expression de la demande via des pré commercialisations, les opérations lancées en blanc devenant aujourd’hui une exception. Paradoxe du marché, les autorisations de construire des surfaces de bureaux se sont, quant à elles, envolées au 1er semestre 2013 avec près de 2,6 millions de m² de bureaux recensés contre 1,6 million de m² à la même période en 2012.

Magali Marton, directrice des Etudes de DTZ conclut : « Le marché des bureaux en France marque sensiblement le pas au 1er semestre 2013 avec des résultats mi-figue, mi-raisin, et la super-performance du marché lyonnais est l’arbre qui cache la forêt. L’ajustement des valeurs locatives de seconde main, conséquence directe d’une offre pléthorique et parfois peu qualitative, pourrait se propager aux loyers des bureaux neufs sans reprise franche de la demande placée au 2ndsemestre.»

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