Deux Denormandie pour Kyaneos AM

Elle avait été l’une des premières à lancer une SCPI fiscale adossée au dispositif Denormandie. Kyaneos AM récidive : elle procède à une deuxième augmentation de capital sur son premier opus. Et crée un nouveau millésime, Kyaneos Denormandie 2, ouvert aux souscriptions depuis le 25 août dernier.

Kyaneos Asset Management continue de tracer son sillon « d’acteur de la rénovation immobilière en France ». La jeune société de gestion d’actifs immobiliers, dont la première SCPI – Kyaneos Pierre, lancée en 2018 -, connaît un succès croissant – encore 30 M€ collectés au 2T 2021 -, décline une nouvelle fois son savoir-faire en matière de rénovation résidentielle « écologiquement et socialement responsable ».

Kyaneos Denormandie, l’une des toutes premières SCPI dédiées à ce dispositif fiscal

En juillet 2020, elle lançait Kyaneos Denormandie, l’une des toutes premières SCPI dédiées à ce dispositif fiscal. Qui se trouve être parfaitement en phase avec le positionnement de Kyaneos AM. Le véhicule, pour satisfaire aux conditions d’octroi de l’avantage fiscal, doit en effet investir dans les immeubles d’habitation nécessitant des travaux de rénovation. Le dispositif Denormandie, décliné du dispositif Pinel, prévoit en effet que les travaux de rénovation représentent au moins 25% du total de l’investissement. S’ajoute à cette contrainte une condition en termes de locataires : leurs ressources ne doivent pas dépasser un plafond édicté par le dispositif. Des prérequis respectés par Kyaneos Denormandie, qui s’attache en outre à cibler en priorité les logements les moins disant en termes de performances énergétiques. C’est notamment en ramenant ces « passoires énergétiques » à des niveaux proches des bâtiments neufs que la SCPI compte accroître la valeur de son patrimoine.

Retard dans les travaux en raison du contexte post-covid

Un objectif que la SCPI poursuit depuis son lancement. Mais avec, comme le reconnaît la société de gestion, quelques difficultés de mise en œuvre. Essentiellement liées aux conséquences de la crise sanitaire. « Il semble que le monde entier souhaite profiter de la reprise post-covid pour faire des travaux au sein de son patrimoine immobilier. Et les artisans sont débordés », explique Kyaneos AM dans le dernier bulletin d’information de Kyaneos Denormandie. Ce manque de main-d’œuvre et de matériaux explique les retards pris sur certains chantiers. En toute transparence, Kyaneos AM reconnaît que « tous les travaux de rénovation n’auront pas été terminés au 3e trimestre, comme nous l’espérions ». Sur les 13 immeubles déjà acquis à fin juin, un seul a pu être rénové. Et ses appartements reloués.

Une nouvelle augmentation de capital pour Kyaneos Denormandie 1

Les autres devraient toutefois être finalisés dans les 9 prochains mois. Car, espère Kyaneos AM, cette problématique est « un phénomène conjoncturel qui devrait se normaliser au cours de l’année 2022 ». En attendant, ces retards auront un impact sur le dividende annuel. « Il sera probablement inférieur au seuil de 2%-2,25% que nous nous étions fixé », estime Kyaneos AM. Mais la société de gestion reste très optimiste. Elle espère – sans garantie – être en mesure de distribuer un rendement compris entre 4% et 4,5% dès 2022. Avec plusieurs projets d’acquisitions en cours, le gestionnaire a d’ailleurs décidé de procéder à une nouvelle augmentation de capital. Après avoir prolongé la période de souscription jusqu’au 31 décembre prochain, elle vise désormais un capital statutaire de 9 M€ (contre 7,4 M€ actuellement).

Lancement de Kyaneos Denormandie 2

Les nouvelles parts (2 083) sont émises aux mêmes conditions qu’en juillet 2020 : 1 000 € par part. Avec un minimum de 10 parts pour une première souscription. Cet optimisme – et le succès rencontré par le premier opus – poussent même Kyaneos AM à mettre sur le marché un second véhicule dédié au dispositif Denormandie. Comme son aînée, Kyaneos Denormandie 2, ouverte aux souscriptions depuis le 25 août, est proposée au prix de 1 000 € (avec le même minimum de souscription de 10 parts). Elle vise le même type de biens que Kyaneos Denormandie 1. Et le même rendement cible – non garanti – hors avantage fiscal : 3,5%. Mais Kyaneos Denormandie 2 offrira en revanche une réduction d’impôt plus élevée : 21%. Contre 18% pour la première du nom.

Durée de détention de 18 ans

Cette réduction sera étalée au rythme de 2% par an durant les neuf premières années de détention. Puis de 1% par an les trois années suivantes. Sous réserve, bien sûr, de conserver les parts pendant au moins 18 ans. Car il s’agit bien évidemment d’un investissement à envisager dans la durée, à titre de diversification…

Frédéric Tixier

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A propos de Kyaneos AM(i)

Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société