Dès le 1er janvier 2019, un nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif viendra remplacer le dispositif Cosse et compléter la loi Pinel. Il est destiné à encourager les travaux de rénovation dans des zones comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état. Le Pinel neuf reste d’actualité…

Nouveau ministre de la Ville et du Logement, nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif… Julien Denormandie, en fonction depuis octobre dernier, vient de donner son nom à un mécanisme d’incitation à la rénovation de logements anciens. Adopté par le Sénat fin novembre, le « Denormandie » viendra remplacer le « Cosse », et compléter la loi Pinel.

Denormandie, Pinel, mêmes avantages fiscaux, mais cibles différentes

Le Denormandie vise spécifiquement la réhabilitation d’un bien existant destiné à la location. Il offrira les mêmes avantages fiscaux que le Pinel, à condition de réaliser un montant de travaux représentant au moins 25% du total de l’opération d’investissement. Et, bien entendu, de s’engager à louer le logement réhabilité. Sa cible diffère en revanche de celle du Pinel, puisque le Denormandie sera applicable aux 222 villes bénéficiant du plan Action Cœur de Ville ainsi qu’aux autres communes ayant entrepris une revitalisation de leur territoire. Le Denormandie viendra donc rejoindre la série des Pinel, Duflot, et autre Scellier dont le coût pour les finances publiques a pourtant récemment été jugé exorbitant et sans efficacité probante par un rapport pour le moins corrosif publié par la Cour des Comptes

Un avantage fiscal sur la durée

Le Pinel reste quant à lui, pour l’heure, toujours d’actualité. Reconduit dans le cadre du projet de loi de finances pour 2019 – texte toujours en cours de discussion, et déjà objet de plusieurs amendements -, il devrait continuer à s’appliquer l’an prochain et – théoriquement – jusqu’en 2021. L’avantage fiscal dont il bénéficie – ainsi doncque le Denormandie – n’est pas non plus, a priori, modifié. Son montant dépend de la durée de l’engagement de location du bien acquis. La réduction d’impôt est de 12 % du montant investi pour une durée de 6 ans, 18 % sur 9 ans, et 21 % sur 12 ans. Le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an, pour deux opérations au maximum. La réduction d’impôt est elle-même fractionnée en fonction de la durée de l’engagement. Par exemple, pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt annuelle correspondra à 2 % de l’investissement global. Attention toutefois, l’investissement en Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an.

Réduction d’impôt en 2018

A l’instar de la plupart des autres mécanismes de réduction d’impôt, le Pinel reste fiscalement intéressant en 2018. Si cette année de transition vers la mise en place du prélèvement à la source conduira à une « année blanche » en termes d’imposition des revenus « non exceptionnels » des contribuables, ces réductions d’impôt ne sont pas pour autant perdues. Elles seront prises en compte lors de la déclaration des revenus – en mai-juin 2019 -, et remboursées en 2020¹. Le principe est identique pour les souscripteurs de SCPI Pinel, qui bénéficient en outre d’une réduction dès l’année de leur investissement. Rappelons que, contrairement à la mouture initiale du dispositif Pinel, qui limitait l’avantage fiscal pour les porteurs de parts de SCPI à 95 % du montant de leur investissement, le dispositif est désormais aligné sur le régime de droit commun. La base de la réduction d’impôt porte donc sur 100 % de l’investissement, que les contribuables investissent en direct ou via des parts de SCPI. La plupart des véhicules utilisant ce dispositif, qui avaient récolté près de 80 M€ en 2017, sont toutefois désormaisfermésà la souscription. Seule Urban Vitalim 2, chez Urban Premium, est encore disponible. Sinon, il faudra attendre le millésime suivant…

Frédéric Tixier

[1] Sauf si une réduction d’impôt de même nature a été obtenue au titre de 2017, auquel cas le contribuable bénéficiera d’une avance de 60% dès janvier 2019.