Crowdfunding immobilier et coronavirus : quid des plateformes ?

Surprenant ! Seulement un tiers des plateformes en crowdfunding immobilier communique massivement avec leurs crowdfunders. Et les informe, via une analyse du marché et des investissements, des risques liés à la crise sanitaire que nous traversons actuellement. Pour ces plateformes, la démarche est à souligner positivement. Car elle nous paraît, à plusieurs égards, essentielle…

Identifier les risques

Sans pouvoir prédire ce que seront les impacts de cette épidémie sur notre économie, nous visualisons déjà de façon assez claire certains risques. Sans surprise, les risques de retard de chantier se matérialisent. Chômage partiel, carence de matières premières, voire faillite de certains sous-traitants : tout semble annoncer, de façon inéluctable, des retards de livraison pour les projets proches du terme de sortie. C’est-à-dire à l’horizon mars-septembre 2020. Les projets à échéance plus lointaine auront en revanche plus de temps pour se « retourner ». Car l’horizon moyen de 20 mois de placement laisse une marge de manœuvre pour rattraper un retard de 2 à 3 mois. Mais ces facteurs induiront néanmoins des retards de remboursement. Il ne s’agit pas du seul risque.

Le risque de faillite n’est pas à écarter

Pendant ces périodes de latence, le porteur de projet devra aussi faire face seul, sans rentrée de chiffre d’affaires, à des coûts fixes plus ou moins importants. Qui vont fortement solliciter sa trésorerie. La bonne volonté des partenaires notaires et banquiers, dans la mise en œuvre de solutions de télétravail, ne sera pas un viatique. Elle ne pourra pas empêcher une certaine sclérose du marché des transactions. Qui impactera également les sorties immeubles des porteurs de projet. De plus, la possible restriction ponctuelle des financements des investisseurs finaux – les acquéreurs immobilier – peut également agir. Et limiter le marché des transactions. Donnant ainsi peut-être raison aux Cassandre de ces 10 dernières années, quant au niveau des prix. Ce qui limiterait encore plus les ressources des porteurs de projets. Le risque de faillite n’est donc pas à écarter.

Stigmatiser certaines pratiques, et mettre en exergue les bons usages

Pourtant, ces risques – réels – n’auront pas les mêmes impacts en fonction du porteur de projet. Et du montage de financement. Ainsi, le porteur de projet non dépendant d’autorisations administratives – telles que le recours des tiers purgé, les permis de construire délivrés -, et doté d’un niveau de pré-commercialisation significatif – au moins 50% -, sera de fait beaucoup moins impacté par l’inertie administrative et transactionnelle du marché immobilier. Et il sollicitera d’autant moins sa trésorerie. Limitant ainsi son affaiblissement potentiel. A contrario, les projets moins aboutis au moment de la levée de fonds sont intrinsèquement porteurs de plus de risques. Le financement d’un projet isolé et identifié – par opposition à un financement « corporate » qui impacte tout le holding promoteur -, serait également porteur de moins de risque. En raison d’une flexibilité accrue pour réduire les coûts fixes d’un projet donné. Et de l’effet taille.

L’impact des retards de remboursement

Ainsi que, a priori avec circonspection locale, une moindre sensibilité aux risques d’approvisionnement. Les retards de remboursement dus aux retards de livraison – exacerbés par l’épisode covid-19 mais intrinsèques à l’immobilier -, seront plus ou moins impactants pour les investisseurs. Les contrats de financement/investissement sont établis initialement sur une période assez longue. De 2 à 3 ans en général. Ou sont prorogeables. Ils devraient garantir le paiement normal des intérêts initialement prévus au contrat, même sur une période plus longue. Sauf exception. Celle qui consisterait, par exemple, à suspendre définitivement le paiement des intérêts pendant la période de prorogation. Une hypothèse qui s’est déjà produite…

Quid du risque pour les plateformes elles-mêmes ?

Outre les risques de défaut identifiés supra, il est évident que l’offre va se restreindre. Le climat actuel fait que les préoccupations des Français sont davantage d’ordre sanitaire. Plutôt que portées sur l’investissement à long terme. Les porteurs vont décaler leur projet de quelques mois. Les financements bancaires risquent de marquer temporairement le pas. Or, le business model des plateformes est bien basé sur le nombre de projets financés… Il leur faudra donc, elles aussi, éprouver leur résistance et leur besoin de trésorerie. D’ailleurs, comme nous le préconisons dans notre dernière étude fintech.immo, il serait peut-être temps que, à l’instar des plateformes IFP, toutes les plateformes CIP – et non pas seulement celles qui intermédient des minibons – aient l’obligation de mettre en place une gestion extinctive. Enfin, et vous l’aurez compris, lors de la « reprise » il faudra à nouveau être vigilant quant aux sollicitations de financement. Et aux porteurs concernés.

Pas de mauvais projets, mais des mauvais choix

Il n’y a pas de mauvais projets. En revanche, il peut y avoir de mauvais choix. Si un projet est porteur de plus de risques « que la moyenne », il doit pouvoir être identifié comme tel. Le montage d’investissement doit être analysé et compris. Les parties prenantes doivent être clairement identifiées. Et la promesse de rendement doit être – plus qu’elle ne l’est aujourd’hui – corrélée au risque pris…

Céline Mahinc