Cegereal is (almost) back

Cegereal-logoLa foncière spécialisée dans les immeubles de bureaux de grande taille poursuit un époustouflant come-back en Bourse. L’annonce de la reprise du dividende devrait soutenir le cours.

Raphaël Treguier, le directeur général de la SIIC Cegereal, a une priorité : renouveler le contrat de confiance qui le lie à ses actionnaires. Et Cegereal a aujourd’hui retrouvé les moyens de récompenser ceux qui l’ont suivi durant sa traversée du désert pendant laquelle la société a dû faire face à la vacance d’une partie très importante de son patrimoine composé de trois gros ensembles immobiliers de bureaux situés en première couronne de Paris.

Le travail mené par Raphaël Treguier et ses équipes a payé :  Cegereal a vu son taux d’occupation remonter à 83 % à la fin 2012, en hausse de 18 %. L’amélioration devrait se poursuivre et les 16 300 mètres carrés qui cherchent encore preneurs dans les immeubles Arc de Seine à Boulogne devraient être remplis assez rapidement au vu des marques d’intérêt que reçoit la société qui est sur le point d’annoncer un bail de 5000 mètres carrés.

Comme, en parallèle aux efforts de relocation, Cegereal est parvenue l’an dernier à refinancer sa dette de 400 millions d’euros – une des plus grosses opérations de 2012 pour l’Europe – la société a décidé de récompenser ses actionnaires qui avaient subi l’an dernier la suspension du service du dividende en leur distribuant plus qu’elle n’a effectivement gagné en 2012. Le dividende versé le prochain sera de 0,65 euros, soit d’avantage que le bénéfice IFRS sans l’impact positif de la variation de juste valeur  (8,7 millions distribué pour 7,2 millions de résultat). C’est également plus que le cash flow de 4 millions dégagés en 2012. Mais Cegereal entend faire participer le plus tôt possible à ses actionnaires son retour à meilleure fortune. La société prévoit d’ailleurs de fixer un dividende exceptionnel qui viendra s’ajouter au dividende ordinaire. A noter que ces distributions sont prélevées sur la prime d’émission et qu’elles ne supporteront pas d’imposition sur les revenus pour les résidents français qui les encaissent. Une bonne nouvelle après l’exclusion du PEA pour les actions des SIIC ! Enfin pour que l’on soit bien convaincu que Cegereal entend reprendre son rang de valeur de rendement, la société annonce déjà sa volonté de distribuer 1,50 euros au titre de l’exercice 2012.

Voilà qui devrait permettre au cours de Bourse de poursuivre sur le chemin ascendant qu’il a emprunté depuis un an (+ 52,2 %).  Vendredi, à l’annonce des résultats il a encore gagné 2,24%, à 22,82 euros. Il n’en subsiste pas moins une sensible décote sur la valeur d’actif net réévalué par action qui atteint 35,70 euros (4,4 %). Combler cette décote sera pourtant difficile au seul regard des performances locatives des trois ensembles immobiliers de la société. Remise en ordre de marché, c’est le retour à une stratégie de croissance qui pourra assurer au cours de Bourse de revenir vers sa valeur d’ANR. La société a prouvé une belle capacité de négociation en négociant avec ses banquiers une dette  dont le coût est passé de 4,15 à 3,15 % (dès lors que le taux d’occupation dépassera 90%). Elle devra encore prouver sa capacité à repartir de l’avant.  Mais la direction se refuse pour l’heure à communiquer sur ces perspectives, ni sur les modalités d’une éventuelle augmentation de capital.

à propos de Cegereal
Cegereal est une société d’investissement immobilier coté (SIIC) qui détient 3 gros actifs immobiliers situés en première couronne parisienne à la Défense, à Boulogne et à Charenton. Cette limitation du nombre d’actif tient à son historique actionnarial : détenu à 59,8 % par la filiale de la Commerzbank dédiée aux fonds ouverts allemands, Cegereal devait respecter la limite de détention trois actifs était statutaire jusqu’à une récente réforme qui l’a abolie. Rien n’empêche plus la société d’acquérir de nouveaux actifs, sauf à conserver un niveau d’endettement raisonnable (46,2 % actuellement).

En 2012, les loyers IFRS de Cegereal s’établissent à 38,63 millions d’euros, en croissance de 11,8%, et le résultat opérationnel (avant charges financières) a été multiplié par 2,2 à 37,56 millions. Le résultat net s’établit à 16,86 millions d’euros contre 0,24 million d’euros à fin décembre 2011.
Pour 2013, Cegereal a pour objectif une progression du résultat courant par action de l’ordre de 30% et un retour progressif à un niveau normal de distribution de dividende d’ici 2014.
Le 15 février 2013, au cours de 22,82 euros, sa capitalisation boursière ressort à 305,2 millions d’euros

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