Buildinvesting : vers une ubérisation de la pierre-papier traditionnelle ?

L’AMF vient de délivrer les deux premiers agréments permettant aux plateformes de crowdfunding d’opérer sur le secteur de l’immobilier locatif – le buildinvesting -. Ces nouvelles offres se distinguent fondamentalement des opérations d’épargne « passive » proposées, notamment, par les gestionnaires de SCPI ou d’OPCI. Faut-il y voir une « ubérisation » de la pierre-papier traditionnelle ?

Dès l’été 2017, l’AMF (Autorité des marchés financiers) avait dit vouloir ouvrir la possibilité aux plateformes de financement participatif d’investir dans de l’immobilier locatif, sous certaines conditions. Et puis… plus rien. Un tiers des plateformes de crowdfunding agissant dans le secteur immobilier s’était donc résolu à passer en mode « club deal », ou à mettre temporairement cette activité d’immobilier locatif en stand-by.

Long chemin pour la mise en place d’un cadre légal

Le crowdfunding immobilier dédié à l’investissement locatif – c’est-à-dire l’achat « groupé » d’un actif immobilier destiné à la location – est un secteur fortement présent aux Etats-Unis et au Royaume Uni, pays où le crowdfunding en immobilier locatif s’est d’ailleurs développé en priorité. En France, où l’investissement collectif en immobilier s’est historiquement tourné vers les formules réglementées de la pierre-papier (SCPI, puis OPCI), il n’avait jusqu’à présent pas d’existence légale. Les plateformes de crowdfunding nationales auraient pourtant bien voulu proposer, dès l’origine, des offres en immobilier locatif. Mais la mise en place d’un cadre réglementaire fut un long chemin… A ses débuts, l’offre en crowdfunding immobilier locatif était prévue sous la forme de parts de sociétés civiles. Dans un deuxième temps, c’est la possible qualification en FIA des véhicules investissant dans les biens mis en location qui s’est avérée un point de blocage ayant motivé le refus de la Direction de la gestion d’actifs de l’AMF. Il s’est ensuite agit de déterminer des critères objectifs visant à bien distinguer le modèle de crowdfunding immobilier locatif de celui d’une SCPI, ou d’un club deal géré par une société de gestion.

Un nouveau statut de « CIP élargi »

Il aura fallu attendre la seconde partie de l’année 2018 – soit plus d’un an après qu’un compromis acceptable pour toutes les parties semblait être atteint – pour que naisse un nouveau statut : le « CIP élargi ». L’AMF vient en effet de délivrer (en août et en octobre), les 2 premiers agréments de ce type. Son principe ? La plateforme habilitée est désormais en mesure de lever des fonds auprès d’un certain nombre d’investisseurs professionnels ou non professionnels, lesquels souscrivent, collectivement et via internet, à des émissions de titres financiers. Une structure dédiée à l’achat du ou des bien(s) immobilier(s) accueille les investissements, qui peuvent porter sur différentes catégories d’actif (logements, bureaux, murs de commerce, terrains, etc.), et dont la vocation est d’être conservés et gérés, afin d’en tirer des revenus locatifs. Ces plateformes de crowdfunding en immobilier locatif, hier en marge de la réglementation, ont ainsi aujourd’hui l’opportunité d’agir en parfaite conformité.

« Ubérisation » de la pierre-papier traditionnelle

Certains peuvent y voir une forme d’« ubérisation » de la pierre-papier traditionnelle. Pourtant, ces nouvelles offres en immobilier locatif se distinguent fondamentalement des opérations d’épargne « passive » en pierre-papier traditionnelle proposées par les sociétés de gestion de FIA (notamment SCPI ou OPCI). Ces dernières disposent en effet d’une liberté discrétionnaire sur le choix des biens à acquérir et sur les modalités de mise en valeur de ces actifs, assortie, rappelons-le, de bien d’autres avantages pour les associés de ces véhicules.  Le crowdfunding immobilier locatif – le buildinvesting – vise quant à lui à permettre aux investisseurs français de valoriser leur patrimoine personnel ou professionnel en profitant des progrès apportés par les technologies numériques et de coûts d’intermédiation et de fonctionnement plus compétitifs. Un véritable challenge !

Céline Mahinc