L’Américain Northwood Investors va racheter la participation de près de 59,8 % détenue par Commerzbank. L’opération se fait avec une prime de 30 % sur le dernier cours, à un niveau proche de l’actif net réévalué. C’est une bonne nouvelle pour l’avenir de CeGeREAL et pour l’ensemble du secteur des foncières.
Pour la troisième fois, Raphaël Treguier, le directeur général de CeGeREAL, vient de montrer l’étendue de ses talents de manager. Il avait déjà impressionné les observateurs, il y a trois ans, lors de la renégociation de la dette de la foncière. Il a confirmé ses capacités dans la gestion de ses trois immeubles de bureaux (bénéficiant tous de labels verts !), qui tous affichent aujourd’hui des taux d’occupation très satisfaisants dans une conjoncture difficile. Et il vient de démonter une nouvelle fois la mesure de ses capacités en sortant d’une situation de blocage provoqué par le fonds HausInvest, géré par Commerzbank. Son actionnaire de référence (à 59,8 %) refusait en effet de se laisser diluer en procédant à une augmentation de capital à un cours inférieur à la valeur d’actif net réévalué.
Nouveau partenaire de long terme. Avec Northwood Investors, un important acteur américain de la gestion d’actifs immobiliers (près de 8 milliards de dollars sous gestion), Raphaël Treguier sait qu’il peut compter sur un partenaire de long terme. Celui-ci s’est engagé à lui donner les moyens du développement de la foncière. Il affiche également la volonté de maintenir la société en Bourse, en conservant le statut de transparence fiscale des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).
Le blocage apparent du dossier avait incité le broker Invest Securites à recommander le titre parmi ses valeurs préférées dès le mois d’avril dernier, misant alors sur une offre de retrait ou la sortie du capital du fonds de Commerzbank.
Transaction sur la base de 35,62 € par action – Les analystes du courtier mettaient en avant la faible variation de la valeur des immeubles de CeGeREAL (902 M€ à la fin 2014) depuis l’adoption du régime SIIC en 2006 qui faciliterait l’abandon de ce régime sans trop de pénalités. L’analyste mettait en avant la valeur d’actif net réévalué (ANR) triple net EPRA hors droits de 35,8 € par action. Le cours de la transaction, et donc de l’OPA qui va suivre, à 35,62 €, s’en approche, et lui donne donc raison… Compte tenu du dividende versé, le rendement du titre ressort à 6,74 %. L’OPA obligatoire qui va suivre ce changement de contrôle pourrait donc bien tenter les quelques milliers d’actionnaires individuels qui sont restés fidèles à la société. Cependant, ceux-ci savent que lorsque les SIIC ont été exclues du PEA, la possibilité qui leur a été faite de conserver leurs titres de SIIC dans cette enveloppe fiscale ne vaut que pour les titres détenus avant cette exclusion. L’OPA lancée sur Tour Eiffel a récemment montré que le taux de réponse n’avait été que de 90 % en raison de l’attachement des actionnaires individuels à leurs titres à fort rendement… Reste que le nouveau maître de CeGeREAL n’a pas la même aisance à recycler les titres acquis dans le cadre de cette OPA que SMA BTP lorsqu’il a fallu que cet assureur mutualiste reclasse le papier. Le maintien du statut SIIC en dépend puisque un actionnaire ne peut détenir plus de 60 % du capital de ces sociétés.
Valeur d’actif net réévalué – Cette transaction conforte le secteur avec un prix voisin de la valeur d’actif net réévalué. Elle intervient après les prises de contrôle d’Eurosic et de Tour Eiffel, réalisées dans les mêmes conditions, reléguant les cessions intervenues avec décote sur Silic et quelques autres dans les années précédentes. On observera par contre que les observateurs, qui misaient sur une concentration du secteur par l’absorption des acteurs les plus modestes par les plus gros, devront acter de la persistance d’un paysage boursier du secteur morcelé où chacun croit en ses capacités de développement internes. Un scénario bien différent de celui qui se déroule en Allemagne…
A propos de CeGeREAL (i)
Créé en 2006, CeGeREAL est un groupe d’immobilier commercial spécialisé dans les bureaux au sein du Grand Paris. La valeur globale du portefeuille établie par l’expert indépendant DTZ Eurexi a été estimée au 30 juin 2015 à 961 millions d’euros (valeur de remplacement). A ce jour, la société est la première foncière française ayant un patrimoine entièrement certifié d’un point de vue environnemental (HQE et BREEAM niveau « Très bon », Management niveau « Excellent ») et bénéficie de la notation Green Star dans le benchmark international GRESB. CeGeREAL est une SIIC cotée sur le Compartiment B d’Euronext Paris (ISIN : FR0010309096) depuis 2006. Sa capitalisation boursière est de 367 millions d’euros au 24 septembre 2015.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
