Dans la foncière Argan, pas d’immeubles de prestige, pas de réalisation architecturale spectaculaire, pas de rêve, uniquement de l’investissement logistique, mais, comme l’a déclaré Jean-Claude Le Lan, président du conseil de surveillance, le 2 février, en présentant les résultats annuels, « de la croissance et du rendement ».
L’an dernier a été encore une année difficile pour l’ensemble du secteur, mais une bonne année pour Argan : hausse de 25 % des revenus locatifs, à 37,8 millions d’euros (+70 % en trois ans), hausse de 25 % du cash flow courant, à 34,4 millions (75 % en trois ans) et hausse de 45 % de la valeur du patrimoine, qui rattrape ainsi une partie de la perte subie en 2009.
Hausse du dividende
L’année 2010 a été une année de développement :les investissements et trois acquisitions majeures (dont une plateforme louée à Décathlon et une autre à Castorama) ont porté sur une total de 240.000 m² qui ont permis, compte tenu de la cession de 42.000 m², de porter le patrimoine à 806.000 m² contre 608.000 fin 2009. Ce patrimoine est valorisé à 539,3 millions hors droits, ce qui fait ressortir un taux de capitalisation de 7,8 % hors droits, contre 8,5 % fin 2009. Le taux d’occupation est de 100 % ; l’âge moyen pondéré du parc est de 6 ans et la durée ferme résiduelle moyenne pondérée des baux s’établit à 5,7 ans. L’actif net réévalué s’établit à 14,9 € par action, soit une progression de 26 % sur l’année.
Le résultat opérationnel ressort à 53,2 millions et le résultat net part du groupe à 40,4 millions.
La direction proposera à l’assemblée générale le paiement d’un dividende de 0,75 € par action, contre 0,66 € l’an passé, avec option pour le paiement en action. Ce dividende représente un taux de rendement de 5,40 %, sur la base de la moyenne du cours de l’action en décembre 2010 (13,95 €).
Prochaine augmentation de capital
Pour 2011, sur la base du périmètre actuel et compte tenu des cessions programmées, il est prévu une croissance des loyers supérieure à 10 %. Mais le chiffre réel devrait être encore supérieur du fait des développements prévus et des acquisitions envisagées.
C’est là que l’on retrouve les choses qui peuvent fâcher.
L’endettement du groupe est élevé : la dette financière brute s’établit à 409,4 millions d’euros ; le rapport dettes financières nettes/valeur d’expertise hors droits ressort donc à 71,7 % fin 2010, en hausse par rapport à la fin 2009 (67,5 %). Mais la direction fait remarquer que la génération de cash flow permet largement de faire face aux échéances (19,8 millions de capital remboursé en 2010) et que des couvertures ont été mises en place sur la majeure partie de la dette. Le taux moyen de la dette ressort ainsi à 3,95 %.
Pour financer son développement, l’entreprise estime avoir encore besoin d’accroître ses ressources financières d’environ 50 millions. Cela se fera probablement au premier semestre, en deux temps : d’abord une augmentation de capital, ensuite un emprunt obligataire, la part respective de chacune des deux opérations n’étant pas encore fixée.
Un point rassurant pour les actionnaires qui s’inquiéteraient de cette politique de croissance rapide : la famille Le Lan, qui contrôle 58,5 % du capital, optera pour le paiement du dividende en actions cette année encore et souscrira à l’augmentation de capital.
Pierrepapier.fr
