La SCBSM, jeune société d’investissement immobilier cotée (SIIC) disposant d’un patrimoine immobilier de près de 250 millions d’euros offre une excellente illustration du potentiel ouvert par le régime de transparence fiscale des SIIC en vigueur depuis 2003.
En trois ans seulement, n’ayant pas à se préoccuper de la fiscalité des cessions de la société, celle-ci a arbitré 40 % de son patrimoine pour près de 100 millions d’euros.
Lors de son dernier exercice près de 25 % de ce patrimoine a été cédé (55,4 millions d’euros) alors que la société a procédé à 18,3 millions d’investissements. Au cours de l’exercice 2011-2012, SCBSM a accéléré le rythme de ses opérations d’arbitrage. Le groupe a ainsi cédé certains de ses actifs les plus matures ou jugés non stratégiques parmi lesquels des appartements et un immeuble d’activité dans l’Essonne (91), un immeuble de bureaux à Roubaix (59) et les centres commerciaux Forum 20 à Arcueil (94) et La Grande Vallée à Gonesse (95). Les ressources financières ainsi dégagées (55,4 M€) ont été en partie réinvesties dans les acquisitions d’immeubles de standing en plein cœur de Paris, rue de Prony (17ème arrondissement) et rue Réaumur (2ème).
Le groupe a également accéléré le déploiement de ses programmes « value added » avec notamment l’implantation de Auchan Drive et McDonald’s sur le site de Nîmes (30) dans le cadre de baux à construction (ouverture 2013) et l’arrivée de Carrefour Drive sur le site de La Croix Blanche à Sainte-Geneviève-des-Bois (91) dont l’ouverture est prévue courant octobre.
Un quart des actifs sur Paris QCA
Au 30 juin 2012, le patrimoine immobilier de SCBSM s’élève à 248,3 M€. La valeur du patrimoine n’intègre ni les projets en développement, ni la participation de plus de 10% dans la société Foncière Volta (évaluée à 3,5 M€).
Grâce à la rotation accélérée des actifs et à l’investissement prioritaire dans des emplacements Prime, un quart de la valeur du patrimoine est désormais constitué d’immeubles de standing situés en plein cœur de Paris (Quartier Central des Affaires).
Les arbitrages du patrimoine ont également eu pour conséquence d’améliorer le profil de risque de SCBSM qui s’est désendettée de 40 millions d’euros en trois ans. La dette est revenue de 178,6 à 138 millions au 30 juin 2012. De sorte que le ratio d’endettement rapporté à la valeur du patrimoine (Loan to value) est redescendu à 51, 8 % contre 61 % au 30 juin 2010. Après prise en compte de la cession de l’immeuble de Chevry (91), intervenue début juillet, le ratio LTV repasse sous la barre des 50%. Au 30 juin, la trésorerie brute s’élève à 14,5 millions d’euros contre 4,7 millions un an plus tôt.
Ce désendettement a des conséquences limitées sur les bénéfices dégagés. Alors que les loyers reculent de 10 % en un an (16 % sur les deux derniers exercices) à 19,4 millions d’euros, le résultat net de l’exercice 2011/2012 s’inscrit à 7,6 millions d’euros contre 10,4 l’année précédente. Mais si on retraite de l’impact du référentiel comptable IFRS 39 relative au débouclage de certaines couvertures de taux déjà prises en compte au passif du groupe SCBSM (- 2 millions d’euros) la décrue se limite à 800 000 euros pour un bénéfice net de 9,6 millions d’euros. Le résultat opérationnel ressort ainsi quasi stable sur un an à 18,0 millions d’euros (+1,7%).
Témoin de la création de richesse autorisée par ces arbitrages, l’actif net réévalué (ANR) progresse sur l’année pour atteindre 8,47 euros par action. SCBSM enregistre ainsi un nouveau plus haut historique en clôture après un troisième exercice consécutif de hausse de la valeur nette estimée de ses actifs. La stratégie de croissance de cette foncière la conduit à ne pas distribuer de dividende, ce qui reste mal compris face aux rendements hors du commun affiché par ses pairs. Cela explique, avec un niveau d’endettement supérieur à la moyenne et des actifs situés en province, une bonne partie de la décote dont le titre souffre en Bourse. Au cours de 3,64 euros, cette décote du cours sur l’ANR atteint 57 %, compte non-tenu de la dilution provenant des titres éventuellement créés par l’exercice des bons de souscription et des obligations convertibles. Mais les dirigeants de la SCBSM semblent bien conscients du problème. Après avoir résolu le problème de l’endettement de la société, ceux-ci présentent maintenant la perspective d’une distribution proche. Toutefois le premier dividende n’interviendra qu’après que les projets en portefeuille auront été financés : « A court terme, le produit net des cessions réalisées au cours du dernier exercice sera affecté en priorité au développement des projets en portefeuille (restructuration lourde du site de Rivesaltes -66-, transformation du site de La croix Blanche -91-, …).Cette stratégie doit permettre à SCBSM de renforcer sa génération structurelle de cash-flow et ainsi de pouvoir mettre en œuvre, à terme, une politique de distribution de dividendes. »
A propos de SCBSM
SCBSM est une foncière cotée sur NYSE Euronext à Paris (FR0006239109 – CBSM) depuis novembre 2006. Le patrimoine immobilier du groupe, hors projets en développement et participations minoritaires, s’élève au 30 juin 2012 à près de 250 M€. Il composé pour 60% de commerces et 40% de bureaux. SCBSM dispose du statut SIIC. Cette foncière spécialisée dans la détention et la gestion d’actifs immobiliers d’entreprise et résidentiels. Les revenus locatifs par type d’actifs se répartissent comme suit :
– commerces (58,2%) ;
– bureaux (27,1%) ;
– locaux d’activités mixtes (13,7%) ;
– logements (0,6%) ;
– autres (0,4%).
Au cours de 3,64 euros, mardi 9 octobre 2012 la capitalisation boursière de SCBSM ressort à 46,8 millions d’euros.
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