Plusieurs études ou sondages tendent à démontrer que si le télétravail se pérennisait, il serait essentiellement adopté par les grandes entreprises. Et très marginalement par les PME. Un argument mis en avant par les gestionnaires de SCPI positionnées sur le segment des bureaux à destination des petites entreprises franciliennes ou régionales…
«Si le télétravail semble avoir été adopté par une large majorité des entreprises en raison de la crise, une fracture se dessine quant à la pérennisation de cette pratique » : c’est le constat posé par la 3e édition du baromètre des dirigeants, publiée fin avril[1].
77% des dirigeants de PME opposés à la généralisation du télétravail
Selon les données recueillies par cette étude, 71% des dirigeants déclarent ne pas vouloir pérenniser le télétravail. Mais la perception de cette pratique diffère en réalité considérablement selon la taille de l’entreprise. Les grandes sociétés (plus de 1 000 salariés) y sont très majoritairement favorables (80%). A l’inverse, les plus petites PME (moins de 100 salariés) y sont très largement opposées (77%). Si ces intentions se réalisaient, l’impact du télétravail sur le marché des bureaux dépendrait donc en grande partie de la typologie des surfaces louées. Selon cette logique, la demande pour les grands espaces devrait baisser. Celle pour les petites surfaces, se maintenir. « C’est clairement ce que nous observons actuellement sur le marché en régions », explique Bruno Pauly, directeur du développement d’Aestiam.
Très bonne résistance des petites surfaces de bureaux en régions
La dernière étude publiée par BNP Paribas RE sur les marchés régionaux des bureaux apporte de l’eau à son moulin. Ces derniers, contrairement à l’Ile-de-France, ont très bien résisté au 1er trimestre 2021. L’expert immobilier chiffre à 1% la progression du volume des transactions sur un an glissant. Contre une chute de 30%, sur la même période, pour les bureaux franciliens. Ce sont en outre les petites surfaces qui animent le marché. Sur les marchés étudiés par BNP Paribas RE[2], le courtier constate « une forte diminution des transactions de grandes surfaces supérieures à 5 000 m² (-44%) ». A l’inverse, « les petites surfaces (inférieures à 1 000 m²), qui constituent le véritable socle du marché (52% des transactions réalisées), progressent nettement », détaille BNP Paribas RE. De +16%…
Un avantage pour les SCPI positionnées sur les petites surfaces ?
Cette grille de lecture de l’impact du télétravail, en fonction de la taille des entreprises locataires, est évidemment un argument que les sociétés de gestion comme Aestiam, dont une partie importante des actifs est louée à des PME, mettent aujourd’hui en avant. « La surface moyenne des actifs de notre SCPI phare, Aestiam Placement Pierre, est de 1 100 m². Contre 3 500 m² en moyenne pour les SCPI de bureaux du marché. Cette SCPI n’est en outre pas exposée aux zones en situation de suroffre, comme La Défense », affirme Bruno Pauly. Aestiam Placement Pierre, investie majoritairement en bureaux (80%), et hors région francilienne à hauteur de 49%, n’a effectivement pas réellement souffert depuis le début de la crise sanitaire. En termes de revenus tout du moins.
Aestiam Placement Pierre, des arguments à faire valoir
La SCPI a distribué, en 2020, le même montant d’acomptes sur dividendes issus de ses revenus locatifs qu’en 2019 : 16,20 € par part. Le taux d’encaissement de ses loyers est resté quasi stable, à 97%. Malgré les franchises accordées, qui ont représenté 6,9% des loyers annuels. Aestiam Placement Pierre a toutefois, au final, moins distribué qu’en 2019. En raison de la réduction – volontaire – de la distribution exceptionnelle de plus-values. « Nous avons jugé qu’il était préférable, compte tenu du contexte, d’être prudents », expliquait début 2021 Alexandre Claudet, le président d’Aestiam. La SCPI détient aussi d’autres arguments. Comme une réserve de plus-values distribuables de 5 € par part. Ou un « RAN » équivalent à 130 jours de distribution. Mais surtout, donc, un positionnement « PME » qui pourrait lui permettre de traverser plus sereinement que d’autres les mutations sociétale et managériale en cours…
Frédéric Tixier
[1] Étude réalisée par l’institut Viavoice pour L’Exploratoire Sopra Steria Next et Les Echos. Etude réalisée par téléphone du 6 au 29 mars 2021 auprès d’un échantillon de 435 chefs-dirigeants d’entreprise représentatifs. [2] Lyon, Lille, Nantes, Aix-Marseille, Bordeaux, Toulouse.
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A propos d’Aestiam(i)
Aestiam est une nouvelle marque sur le marché des SCPI, après le rachat de Foncia Pierre Gestion par BlackFin Capital Partners. Aestiam gère 5 SCPI représentant une capitalisation de près de 1,2 Md€. Ces SCPI sont détenues par plus de 20 000 associés, avec près de 500 actifs immobiliers sous gestion (bureaux, commerces, hôtels) de plus de 430 000 m². Aestiam intègre l’ensemble des métiers liés à la gestion immobilière (Investissement, Asset Management et Property Management). L’équipe est composée de 30 professionnels expérimentés.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
