Avec un volume de transactions proche du million et des prix globalement toujours orientés à la hausse, le marché résidentiel français signe une année historique. Les observateurs s’attendent toutefois à un atterrissage « en douceur » au cours des prochains mois.
Avec déjà 958 000 ventes enregistrées fin octobre par les Notaires de France et le pronostic du cap du million franchi fin 2017, le marché résidentiel français établit une nouvelle année historique.
Hausse record des transactions – Quels que soient le chiffre final et le pourcentage de la progression observée (de +10% à +17% selon les estimations), le précédent record de 2011 (850 000 transactions) est d’ores et déjà battu. Le marché du neuf est lui aussi en grande forme. L’IEIF, dans son dernier tableau de bord de l’immobilier en France[1], rappelle qu’à fin novembre, les mises en chantier avaient déjà progressé de 15,7% sur un an glissant, avec 418 900 logements en cours de construction. Un dynamisme qui s’explique par la conjugaison de trois facteurs recensés par S&P Global, dans une étude qu’il vient de consacrer au marché résidentiel européen[2] : « des taux d’intérêt toujours bas, une économie en reprise et un rebond de la confiance des acheteurs potentiels après l’élection d’Emmanuel Macron ». L’amélioration de la solvabilité des acquéreurs se manifeste notamment par la montée en puissance des primo-accédants qui, selon les données de Meilleurs Agents, cité par l’IEIF, ont représenté 32% des transactions en 2017.
Prix en hausse, partout en France – L’évolution des prix est en phase avec celle des volumes, mais dans une moindre mesure. Selon, là encore, les différentes sources statistiques, ils auraient augmenté de 3,7% à 3,9% sur l’année. Toutes s’accordent en revanche à relever l’importante disparité entre, d’une part, Paris et quelques grandes villes, et le reste de la France et, d’autre part, entre les appartements et les maisons. « Ces augmentations moyennes cachent un fort contraste entre Paris et la plupart des grandes villes de France, qui connaissent une hausse relativement importante de leur prix (+5% en moyenne), alors que les zones rurales voient leurs prix stagner », écrit notamment Charles-Henri de Marignan dans la revue de l’IEIF. On observe aussi toujours un différentiel, certes plus ténu, entre l’évolution du prix des appartements (+3,9% sur un an, selon les indicateurs avancés des Notaires de France) et celui des maisons (+3,1%, selon les mêmes sources).
Atterrissage « en douceur » – Les hausses enregistrées n’ont toutefois pas encore conduit à un retour aux plus hauts du marché. « Le niveau moyen des prix des appartements anciens sur la France entière reste encore inférieur à celui enregistré en 2011 (-1 %), notamment pour la province dont l’écart est de -4,1 % », soulignent les Notaires de France dans leur dernière publication[3], en rappelant toutefois que « l’Ile-de-France, de son côté, l’a dépassé de 2,5 % ». Ce phénomène de rattrapage, à l’œuvre depuis 2015, pourrait d’ailleurs s’estomper en 2018, « générant ainsi des volumes un peu moins dynamiques », estiment les Notaires de France. Le Crédit Agricole, cité par l’IEIF, s’attend d’ailleurs à un repli des transactions aussi bien dans l’ancien (de l’ordre de -6%) que dans le neuf (jusqu’à -12%). S&P Global parie quant à lui sur un atterrissage « en douceur » du marché résidentiel français au cours des 18 prochains mois. « Les prix devraient rester orientés à la hausse, mais avec beaucoup moins d’ampleur qu’en 2017. Les progressions seront essentiellement concentrées sur Paris et les grandes villes », explique-t-il, estimant que le marché devrait désormais se rapprocher de sa tendance de moyen long terme.
Frédéric Tixier
[1] « Le tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France », 4e trimestre 2017, IEIF.
[2] “Europe’s Housing Markets: Soft Landing In Sight”, S&P Global, 7 février 2018.
[3] « Note de Conjoncture Immobilière », Notaires de France, janvier 2018.
