Forte surperformance boursière des foncières en 2014

hausseAu terme d’une année riche en évènements, les SIIC et leurs homologues européennes affichent des gains qui tranchent avec le surplace des indices généraux. L’indice IEIF SIIC France a gagné 15,27 % coupon réinvestis. Quatre foncières pèsent maintenant plus de 10 % de l’indice EPRA Eurozone.

L’année 2014 s’achève avec une nouvelle et forte surperformance des foncières cotées en Bourse. Alors que le CAC 40 tentait désespérément de revenir à son niveau du début de l’année pour terminer une année sur note étale à l’image de l’indice large de la Bourse de Paris, le SBF All Tradable, l’indice IEIF des foncières cotées affiche fièrement un gain de un gain de 15,27 % le 23 décembre (coupons réinvestis). La performance de l’indice nu ressort à 11,22 % et le rendement s’établit à 4,96 %.

La performance finale est enviable mais le parcours a réservé quelques chausse-trappes. Si les Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC ont pris dès le début de l’année un bon départ et qu’elles ont continué de surperformer les indices généraux jusqu’à la fin du mois de juin, plus d’un mois après que le CAC 40 ait enregistré son zénith de l’année, l’été a remis en cause le scénario de convergence favorable aux foncières tandis que l’espoir d’un rapide retour de la croissance, avec des créations d’emplois boostant la demande de bureaux et la consommation dans les centres commerciaux. Les SIIC ont alors reperdu une part de leur avance. Elles ont ensuite mieux résisté lors des deux à-coups d’octobre et de décembre provoqué par des anticipations de hausse des taux américains. De fait, comme le met en avant Michel Varaldo, analyste financier en charge des foncières à la Sociétés Générale « Les valeurs du secteur ont connu une forte corrélation avec les taux d’intérêt tout au long de l’année ».

Cet axiome n’a pourtant pas eu les mêmes conséquences pour toutes les foncières. Ainsi les foncières de logement allemandes ont moins souffert que leurs concurrentes exposées à l’immobilier tertiaire car comme l’explique Laurent Saint-Aubin, gérant de l’OPCVM Selection 1 chez Sofidy, « une remontée des taux rendra plus difficile l’acquisition de leur logement par les foyers allemands qui resteront donc davantage locataires ». Aux côtés de ces acteurs, les sociétés britanniques ont vu leurs cours soutenus par la flambée des prix des bureaux londoniens malgré la crainte de la formation d’une bulle après plusieurs années de forte progression des prix immobiliers aux alentours de la City.

Pour revenir aux SIIC, la prime de risque offerte par leur rendement n’a jamais été aussi élevée à 400 points de base (4 %) alors que celle-ci n’était que de 340 points de base le 1er janvier, même si l’essentiel de cet élargissement provient de la très forte baisse du rendement des emprunts d’Etat dont le rendement a cassé la barre de 1 %.

Laurent Gauville, gérant du FCP Immobilier 21 tente d’analyser cette prime de risque en retenant une prime de risque normative historique de 140 points de base à laquelle vient aujourd’hui s’ajouter 150 points de base dus à l’absence ou au retard de reprise de la croissance économique et 110 points à mettre sur le compte de l’opportunité en sachant   que ce dernier poste intègre la crainte d’une remontée des taux dans le sillage de la politique de la Réserve fédérale américaine.

L’année 2014 a profondément modifié la physionomie du secteur avec des fusions de grande taille parmi lesquelles figurent au premier plan les rapprochements de La Française Klepierre avec la batave Corio, alors qu’en Allemagne ce sont deux gros acteurs du logements, Deutsche Annington et Gagfah qui se sont mariées. De sorte qu’aujourd’hui,  au sein des indices immobiliers Eurozone on compte 4 sociétés qui pèsent plus de 10 % de l’indice communique Laurent Saint-Aubin qui relève le paradoxe de distinguer parmi elles deux acteurs du secteur résidentiel allemands – Deustsche Vohnen aux côtés des deux mariées de l’année – alors que le compartiment des foncières allemandes fait encore figure de parent pauvre du secteur européen. L’immobilier résidentiel allemand représente désormais 35 % de l’indice EPRA Eurozone. Unibail-Rodamco reste pour sa part le leader européen malgré la fusion de Klepierre et de Corio.

L’émergence de ces grands acteurs a pour conséquence une meilleure reconnaissance du secteur. Les promoteurs internationaux d’indices boursiers, MSCI et Dow Jones ont ainsi décidé de faire des foncières un indice à part entière à compter de l’été 2016 rompant avec leur sort de sous-indice des sociétés financières. De quoi donner plus de visibilité au secteur se réjouit Laurent Saint-Aubin. Attention à ne pas entretenir une course à la taille prévient pourtant Laurent Gauville qui s’alarme d’opération principalement motivée par cet aspect.

L’opportunisme est présent par ailleurs en Europe du Sud, alors qu’en Espagne pas moins de quatre « tirelires » se sont introduites en Bourse pour racheter à bon comptes des actifs immobiiers dépréciés. Derrière Merlin Properties qui a levé 1,2 milliard d’euros, Hispania, LAR Espania et Axia Re ont collecté chacune plus de 300 millions d’euros. Souvent menées par des fonds anglo-saxons elles s’emploient à constituer leur portefeuille.

Dans ce contexte, les foncières françaises ont avancé en ordre dispersé. Deux opérations de marché ont animé la cote. Le cours de Tour Eiffel affiche finalement un repli de plus de 10 % à 43,41 euros après avoir culminé sur son cours de multiples surenchères d’OPA à 58 euros, tandis qu’Eurosic termine sur un gain de 17,5 % après avoir absorbé SIIC de Paris qu’elle a payée à sa valeur d’actif net réévalué offrant à ses actionnaires une prime de 40 % sur le cours du début de l’année.

Les valeurs moyennes du secteur qui avaient pris de l’avance ont eu du mal à la conserver. Mais c’est en leur sein qu’on trouve les meilleures performances avec Argan (+35 %) et Terreis (+29 %) deux sociétés entrepreneuriales qui partagent un certain affranchissement au diktat qui a vu les foncières ramener leur endettement sous la barre des 42 % de la valeur de leur patrimoine. Patrimoine et Commerce dont le patrimoine grossit rapidement voit sa quête d’institutionnalisation récompensée par un gain annuel de 11,7 %. Affine (+8,5%) semble provoquer un regain d’intérêt par ses arbitrages d’actifs parisiens au profit d’investissement en région. Mais au sein des petites foncières, l’accident industriel de Züblin France vient rappeler les vertus de la mutualisation d’un portefeuille immobilier que n’a pas respecté la filiale du groupe suisse qui concentre plus des trois quarts de ses actifs sur l’ile de la Jatte…

Parmi les acteurs plus importants, Foncière des Régions (+23,4 %) a touché les fruits de sa politique de sécurisation de ce cash flows, alors que Mercialys a rattrapé le retard des années précédentes avec un gain annuel de 19,2%. Déception par contre pour les actionnaires d’Icade (+0,3 %) qui n’a pas délivré les attentes nées lors du rachat de Silic, l’an dernier et de Foncière Lyonnaise (-3 %) toujours entravé par son actionnariat espagnol. Gecina dans les bureaux parisiens s’en est mieux tiré (+11,5 %) alors qu’Altarea Cogedim (+3,5 %) n’a pas vu ses performances dans la promotion – pourtant bien réelles – récompensées.

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