Principal Inside, gérée par Principal Asset Management, l’un des plus grands gérants d’actifs immobiliers au niveau mondial, investira pour moitié aux Etats-Unis, pour moitié en Europe. Hors France… Elle s’appuiera sur un réseau international de près de 500 collaborateurs. Une première sur le marché des SCPI…
Ce nouvel entrant sur le marché des SCPI n’est pas n’importe qui : Principal Asset Management, avec plus de 100 milliards de dollars d’encours sous gestion, se positionne en effet parmi les plus grands gérants de fonds immobiliers au niveau mondial. Loin derrière, certes, le leader incontesté Blackstone (plus de 550 Md€, selon le dernier pointage de l’INREV). Mais aussi très loin devant la plupart des gestionnaires de fonds immobiliers grand public français….
Principal Asset Manager, plus de 100 Md$ d’actifs immobiliers gérés au niveau mondial
Ces derniers, à l’exception d’AXA Investment Managers – mais qui ne gère pas de SCPI – et cumule un peu plus de 100 Md€ en gestion d’actifs immobiliers selon l’INREV, ou d’AEW – qui gère une partie des SCPI du groupe BPCE -, avec un peu plus de 87 Md€ sous gestion selon le site du gestionnaire[1], se situent en effet pratiquement tous en deçà des 10 milliards d’euros d’encours sous gestion. Et souvent sous le milliard tout court… C’est donc un acteur de poids qui prend aujourd’hui position sur le marché des SCPI françaises. Principal Asset Management a en effet annoncé le 22 septembre dernier le lancement d’un nouveau véhicule, la SCPI Principal Inside. Son positionnement est en phase avec la dimension mondiale du gestionnaire américain[2]. Principal Inside vise en effet une allocation cible de 50/50 entre les Etats-Unis et l’Europe.
Principal Inside : 50% Europe -hors France, 50% Etats-Unis
Par « Europe », Principal AM entend toutefois « Europe hors France ». Le gestionnaire explique ce choix par des raisons en partie fiscales, comme d’autres avant lui – Iroko, avec Iroko Atlas, ou Advenis REIM, avec Eden-. Mais elle justifie aussi sa décision par des raisons « d’allocation stratégique », en phase avec les besoins des épargnants français. Ces derniers sont en effet, estime Marianne Blanchot, la gérante de la SCPI Principal Inside, « traditionnellement peu investis en immobilier à l’étranger ». Ils sont ainsi « essentiellement exposés aux cycles économiques et immobiliers propres à la France ». Ce qui représente « un risque et une perte d’opportunité ». Principal Inside entend donc leur proposer une ouverture sur les marchés immobiliers internationaux, au premier rang desquels le marché immobilier américain.
Un accès au marché immobilier américain, plus profond, plus actif et plus rentable que les marchés européens…
Ce dernier, rappelle le gestionnaire, est à la fois supérieur de près de 20% en valeur à l’ensemble des marchés immobiliers européens, et 1,7 fois plus actif en termes de transactions. Il offrirait en outre des rendements supérieurs sur le long terme. A cette diversification géographique – la SCPI sera aussi investie dans la plupart des principaux pays européens-, Principal Inside ajoute bien évidemment la diversification sectorielle. Elle s’intéressera en effet à l’ensemble des classes d’actifs immobilières. Y compris la logistique, les data centers, les résidences gérées, l’hhôtellerie, les établissements de santé… Cette vision 360° de l’immobilier mondial sera toutefois strictement limitée aux expertises et implantations du gestionnaire. Parce que « l’immobilier est un métier local », martèle Marianne Blanchot. Cette dernière s’appuiera donc systématiquement sur les équipes locales de Principal AM pour sélectionner et gérer ses futurs actifs sous gestion. Ce qui ne devrait pas brider sa capacité d’action…
Principal AM : près de 500 collaborateurs spécialistes de l’immobilier au niveau mondial
Le gestionnaire revendique en effet des implantations dans 27 pays. Dont 8 européens. Il dispose également de forces vives dans une dizaine de grandes villes américaines. Et de spécialistes sectoriels, sur les principales classes d’actifs immobilières. Soit, au total, 475 collaborateurs exclusivement dédiés à l’immobilier au niveau mondial… Là encore, sans préjuger de la qualité d’exécution des équipes de Principal AM, il est clair que ce dernier apporte une dimension inédite sur le marché des SCPI françaises… Principal Inside ne se distingue pas en revanche de ses concurrentes en termes de structuration. SCPI à capital variable classique, elle intègre des frais de souscription et des commissions de gestion dans la moyenne du marché. Elle prévoit de verser des dividendes sur un rythme trimestriel. Et son prix de part (250 €, hors période sponsor), est en phase avec ceux des SCPI lancées ces derniers mois.
Principal Inside : un TD cible de 6%
Principal Inside ne tente pas non plus de se démarquer en termes de rendement potentiel. Son objectif de Taux de Distribution cible, sur 10 ans, est fixé à 6%. Et son Taux de Rendement Interne cible, toujours à 10 ans, est de 6,5%. La période sponsor, ouverte jusqu’au 31 janvier 2026, permet de se positionner avec un discount de 4,80% sur le prix de souscription (238€ vs 250 €). Le minimum de souscription est de 40 parts pour les associés sponsor, de 10 parts pour les autres. A noter que Principal Inside n’a pas prévu de couvrir systématiquement le risque de change[3]…
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A propos de Principal Asset Management(i)
Avec des capacités sur les marchés publics et privés dans toutes les classes d’actifs, Principal Asset Management et ses spécialistes en investissement envisagent la gestion d’actifs sous un angle différent, en créant des solutions pour aider à atteindre les objectifs d’investissement de ses clients. En conjuguant une connaissance fine des marchés locaux à une vision mondiale, Principal Asset Management identifie des opportunités d’investissement distinctives et attractives pour plus de 1 100 clients institutionnels sur plus de 80 marchés. Principal Asset Management est l’entité mondiale de solutions d’investissement de Principal Financial Group® (Nasdaq : PFG), gérant 559,1 milliards de dollars d’actifs et reconnue comme l’un des « Meilleurs employeurs dans le domaine de la gestion financière » depuis 12 années consécutives.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Ou bien encore à l’exception de Crédit Suisse et de BNP Paribas (tous deux au-delà des 20 Md€ en actifs immobiliers).
[2] Le groupe Principal a été fondé aux États-Unis en 1879. Avec ses autres classes d’actifs sous gestion (titres cotés, notamment), il gère au total près de 600 Md€ au niveau mondial.
[3] La brochure commerciale de la SCPI précise en outre que « L’exposition cible au risque de change, en rythme de croisière, sera d’environ 50 %, avec cependant une exposition maximale de 100 % lors de la phase de lancement de la SCPI ».
