Le gestionnaire de Patrimonia Capital & Rendement, jeune SCPI lancée commercialement en novembre 2024, va procéder à la dissolution de ce véhicule, faute d’une collecte suffisante. Tous les souscripteurs seront remboursés de l’intégralité des sommes investies, commission d’entrée incluse. Explications.
Elle aura connu un succès d’estime, mais pas le succès commercial… Patrimonia Capital & Rendement, jeune véhicule lancé il y a tout juste un an, va prochainement quitter la scène des SCPI… A l’issue d’une assemblée générale extraordinaire qui doit se tenir le 25 novembre prochain, elle sera dissoute. Et tous ses associés remboursés, du montant exact de leur souscription…
Patrimonia Capital & Rendement : dissolution pour cause réglementaire
Patrimonia Capital & Rendement se plie ainsi à une obligation réglementaire. Ses statuts, comme ceux de toutes les SCPI, prévoient en effet que, faute d’avoir engrangé une collecte suffisante (15% du capital statutaire maximum) un an après son ouverture aux souscriptions publiques, la société doit être liquidée… Or, depuis sa création, et hors les apports des associés fondateurs, Patrimonia Capital & Rendement n’aura collecté qu’un peu moins de 1,8 M€. Moins de 50% de l’objectif réglementaire cible (voir encadré)… La SCPI aurait pu échapper à ce couperet réglementaire, en modifiant la valeur de son capital social. « Mais le gestionnaire n’a pas souhaité le faire, compte tenu d’un contexte qu’il jugeait défavorable », explique une source proche du dossier.
Une SCPI qui n’a pas trouvé sa place dans les réseaux de distribution
Partant pourtant avec des atouts plutôt inédits sur le marché des SCPI –un portefeuille d’actifs immobiliers de 15 M€ détenu en propre dès sa création-, Patrimonia Capital & Rendement n’a effectivement pas trouvé sa place auprès des réseaux de distribution. Face à une concurrence particulièrement vive en termes d’offres – près d’une vingtaine de SCPI ont été lancées en 2024, et déjà une dizaine cette année-, et à un marché de la collecte toujours aussi concentré autour de quelques acteurs, sa stratégie 100% française n’aura pas convaincu. « Patrimonia Capital a visiblement définitivement compris en septembre dernier que les conseillers ne s’intéressaient plus à des véhicules comme le sien. Ce qui n’était pas nécessairement le cas fin 2024 », avance cette même source. Illusoire, dans ces conditions, d’espérer atteindre la taille critique dans un horizon de temps raisonnable.
Dissolution anticipée : une procédure parfaitement balisée
Il était donc préférable d’utiliser cette obligation légale[1] « pour protéger pleinement les intérêts des associés », explique Patrimonia Capital dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI. La procédure de dissolution anticipée est effectivement extrêmement balisée. Une fois la décision actée par l’assemblée du 25 novembre prochain, les associés sont assurés d’être intégralement remboursés dans les plus brefs délais. C’est la conséquence d’une obligation réglementaire[2] qui impose la mise en place, lors de la création d’une SCPI, d’une garantie bancaire assurant ce remboursement immédiat. Et ceci afin d’éviter que les associés ne soient lésés, ou contraints d’attendre que la SCPI ait liquidé tous ses actifs pour récupérer leurs fonds. En l’espèce, la banque caution de Patrimonia Capital & Rendement n’aura pas à attendre trop longtemps pour être « désintéressée ».
Un processus de liquidation déjà tout tracé
De fait, la SCPI n’ayant procédé à aucune acquisition depuis son lancement, elle dispose à ce jour de toutes les sommes collectées auprès des associés non fondateurs. Une trésorerie que la banque utilisera en l’espèce directement pour rembourser les porteurs de parts. Une fois cette première étape achevée, le processus de liquidation proprement dit pourra alors entrer en œuvre. Là encore, le chemin est tout tracé. Le portefeuille immobilier détenu par la SCPI qui, rappelons-le, avait été apporté à l’origine par les associés fondateurs (le groupe Patrimonia), sera repris par leur ancien propriétaire. Sur la base d’expertises indépendantes, comme lors de l’apport initial. Ce patrimoine s’est d’ailleurs apprécié depuis le lancement de la SCPI. Il sera donc transféré à un prix supérieur à celui retenu lors de son apport par le groupe Patrimonia. Lequel assumera en pratique la totalité des coûts, de la création de la SCPI à sa dissolution.
Les associés de Patrimonia Capital & Rendement entièrement remboursés
Côté associés, il n’y aura donc a priori aucune perte à déplorer. Les porteurs de parts auront même touché un dividende au titre du 3e trimestre 2025 (3,45€ par part, un montant identique aux deux précédents versements), un versement que la SCPI n’était pas vraiment obligée d’effectuer, compte tenu du contexte. Tous les associés ont par ailleurs été informés individuellement via un courrier personnalisé envoyé le 7 novembre dernier, les convoquant à l’assemblée générale extraordinaire. Il convient d’ailleurs de noter que si elle n’avait pas été dissoute, Patrimonia Capital & Rendement aurait pu figurer en bonne place dans le classement 2025 des SCPI les plus performantes.
La performance n’est pas un gage de survie
A fin septembre, son Taux de Distribution théorique sur un an glissant ressortait déjà à 6,23%. Avec seulement trois acomptes sur dividendes… En outre, la SCPI ayant procédé à la revalorisation du prix de ses parts en mars dernier (+5%), sa Performance Annuelle Globale théorique, à fin septembre, s’élevait à 11,23%… Comme quoi la performance potentielle n’est pas le seul critère pour assurer le succès commercial d’une SCPI…
Le fondement légal de la dissolution anticipée de la SCPI Patrimonia Capital & Rendement
Les statuts de la SCPI Patrimonia Capital & Rendement, à l’article 7, reprennent textuellement l’article L.214-116 du Code monétaire et financier. Celui-ci stipule que « le capital maximum de 25 000 000 € doit avoir été souscrit par le public à concurrence de 15 %, soit 3 750 000 €, dans un délai d’un an après la date d’ouverture de la souscription. S’il n’est pas satisfait à cette obligation, la SCPI sera dissoute et les associés seront remboursés ». La SCPI a reçu son visa AMF le 20 septembre 2024. Et a ouvert sa commercialisation le 7 novembre 2024. La date butoir pour atteindre les 15 % était donc le 7 novembre 2025.
Une collecte insuffisante
Pour remplir les conditions lui permettant d’échapper à la dissolution anticipée, il aurait fallu qu’à cette date, la collecte issue du public, c’est-à-dire les parts nouvelles souscrites après les fondateurs, atteigne 3,75 M€. Or, fin septembre 2025, 8 840 parts nouvelles environ avaient été émises (souscrites par une centaine de nouveaux associés), correspondant à un peu moins de 1,8 M€ de capitaux collectés. Soit moins de 50% de l’objectif réglementaire…
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A propos de Patrimonia Capital(i)
Patrimonia Capital est la société de gestion du groupe Patrimonia depuis 2019, agrée par l’AMF sous le numéro GP – 19000008 pour la gestion de fonds immobiliers professionnels et grand public, ainsi que pour l’investissement hôtelier. Fondé par Jean-Hubert Moitry il y a plus de 25 ans, Patrimonia est un groupe indépendant spécialisé dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et de l’hôtellerie, avec près de 1 Mds € d’actifs sous gestion.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] D’autres SCPI nouvellement créées ont déjà eu recours à cette procédure de dissolution anticipée. Ce fut notamment le cas pour la SCPI Novapierre Italie, lancée fin 2019 par Paref Gestion, et qui n’aura pas survécu à la crise de la Covid 19…
[2] Article 422-162 du Règlement Général de l’AMF.
