L’association professionnelle des sociétés de gestion de SCPI, l’ASPIM, a publié sur son site les engagements des gestionnaires de SCPI sur les données essentielles de performance des sociétés sous gestion en respectant une méthodologie commune à compter du 1er juillet 2012. Ce sont essentiellement les données relatives au taux d’occupation financier et physique et les mentions relatives aux performances financières des SCPI qui sont visées. Ces données seront publiées de façon permanente au rythme de la publication des documents d’information de la SCPI (bulletin trimestriel et rapport annuel).
Ce travail de normalisation facilitera les comparaisons des performances des SCPI et permettra aux investisseurs de sélectionner les SCPI les plus performantes. Ces nouveaux standards mettront également en évidence les SCPI disposant d’un potentiel de loyers supplémentaire du fait de locaux non loués.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Cet indicateur se veut le reflet de la performance locative de la SCPI. Il est calculé en divisant le montant total des loyers et indemnités d’occupation facturées par le montant total des loyers facturables totaux potentiels de la SCPI. Pour les locaux vacants, il convient de reprendre la valeur locative de marché aux dires de la société de gestion. Cette vacance peut provenir de locaux mis en vente, de locaux faisant l’objet de travaux ou de locaux faisant l’objet d’une franchise de loyers.
Il peut être fait mention de la quote-part de loyers non recouvrés par rapport au total de loyers facturés. Le TOF trimestriel est mesuré le dernier jour du trimestre considéré pour les 3 mois du trimestre écoulé.
Les loyers s’entendent à l’exclusion des revenus non-récurrents quoi que constituant des revenus revenant à la SCPI. Il peut s’agir de sommes ayant donné lieu à une négociation avec le locataire si elles sont exceptionnelles et distribuables au moins en partie aux associés (indemnité de résiliation anticipée ou de déspécialisation, droit d’entrée versées en début d’occupation). Ces revenus non-récurrents ne sont pas pris en compte dans le calcul du TOF.
Lorsque la SCPI est en cours de liquidation (cas des SCPI fiscales), le gestionnaire mentionne ce point quand il évoque le TOF. Un TOF apparemment dégradé peut être le révélateur de la rapidité satisfaisante de libération des locaux dans le but de leur revente…
Le taux d’occupation physique TOP
Cet indicateur non obligatoire est laissé à la discrétion des sociétés de gestion. L’ASPIM constate une grande diversité dans les méthodes de calcul de cet indicateur entre ses différents membres.
L’association professionnelle se limite donc à rappeler que l’attention du lecteur doit être attirée sur le fait que les modalités de calcul du TOP ne permettent pas un comparatif efficace des différentes SCPI.
LE TOP se calcule en divisant la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI. Comme le TOF, il est mesuré le dernier jour du trimestre passé sous revue, le TOP annuel étant une moyenne arithmétique des quatre TOP trimestriels.
Performances des SCPI
Traditionnellement la mesure de la performance financière des SCPI est réalisée en utilisant le taux de rentabilité interne (TRI) sur plusieurs périodes (5, 10, 15 et 20 ans).
Le TRI est le taux qui est tel que la valeur actuelle nette du placement est nulle (les flux actualisés de décaissement et d’encaissement se compensant). Il se calcule avec le prix acquéreur, en prenant en compte sur la période les revenus distribué, et le prix cédant.
Pour les SCPI à capital fixe, le prix acquéreur retenu est le prix acquitté par le souscripteur sur le marché primaire comprenant la commission de souscription. Si l’acquisition se fait sur le marché secondaire, ce prix acquéreur est le prix payé par le cessionnaire comprenant la commission de cession et les droits d’enregistrement réglés. S’il s’agit d’une SCPI à capital variable, le prix acquéreur est celui acquitté par les souscripteurs comprenant la commission de souscription.
Le prix cédant d’une SCPI à capital fixe est le prix d’exécution déterminé dans les conditions visées par le règlement général de l’AMF. Pour les SCPI à capital variable, on retient le prix revenant au vendeur à la suite d’un retrait (valeur de retrait).
Si on est en présence d’une SCPI ayant fusionné, on retiendra le TRI de la SCPI absorbante qui devra par ailleurs tout au long de sa vie mentionner avoir absorbé d’autres SCPI dans le passé.
Performance sur un exercice
Le taux de distribution se calcule en prenant le dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année (y compris les acomptes et les quotes-parts de plus-values distribuées) qui sera divisé par le prix acquéreur moyen de la même année de référence.
Le taux de distribuable sur valeur du patrimoine consiste en la division du résultat distribuable au titre de l’exercice par la valeur de réalisation de la société en fin d’année. L’ASPIM insiste sur le fait que cette définition doit être reprise à côté de la mention du taux de distribuable ramené à la valeur du patrimoine.
La variation du prix moyen des parts acquéreurs frais inclus sur l’année résulte de l’écart constaté entre le prix acquéreur moyen de l’année et le prix acquéreur moyen de l’année précédente. Cet écart est divisé par le prix acquéreur moyen de l’année précédente.
Alors que l’ASPIM demande à ses membres de s’abstenir de mentionner la « performance globale annuelle » de la SCPI qui résulte de l’addition de la distribution et de l’évolution du prix moyen des parts, l’association indique que la mention suivante figure obligatoirement à côté de la mention du taux de variation du prix moyen de la part : « L’acquisition de parts de SCPI doit nécessairement se concevoir sur le long terme. L’appréciation éventuelle du prix de part (net vendeur) sur une année (évolution du prix de part) a une signification relative ». Et d’insister sur la nécessaire prise en compte des frais d’acquisition en rapport avec la nature de l’investissement, ainsi que le fonctionnement du capital – fixe ou variable- de la SCPI.
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