Cette nouvelle SCPI sera 100% internationale, hors France. Complémentaire d’Iroko Zen, elle reprend les ingrédients qui ont fait son succès. Avec quelques ajustements. La période sponsor commence aujourd’hui mais n’est pas ouverte à tous. Explications…
C’est un projet qu’Iroko peaufine depuis plus d’un an… Sa nouvelle SCPI, Iroko Atlas, aujourd’hui révélée au grand public, a de fait été juridiquement créée en décembre 2024[1]. Et seedée par les principaux associés du gestionnaire. Iroko Atlas a d’ailleurs déjà investi dans son premier actif : un commerce à Dublin. Et annonce au moins trois autres investissements, sous promesse ou exclusivité, en Pologne, en République Tchèque, et au Royaume-Uni. Ce qui indique clairement qu’Iroko Atlas ne vise pas spécifiquement le marché français…
Iroko Atlas : résolument internationale, hors France…
Ce dernier est même expressément exclu de son champ d’investissement. A la demande expresse et répétitive des partenaires distributeurs d’Iroko et des souscripteurs de sa première SCPI, Iroko Zen, que le gestionnaire a sondés ces derniers mois. « Ils ne veulent plus de revenus locatifs d’origine française. Il y a une forme d’urticaire sur la fiscalité hexagonale », constate Gautier Delabrousse-Mayoux, le président d’Iroko. Lequel estime pourtant qu’il y a toujours de « très belles opportunités » en termes de rendement, même après impôt, sur le marché immobilier français. Mais on ne va pas à l’encontre des demandes du marché. D’où le lancement d’Iroko Atlas, SCPI 100% internationale hors France. Cette dernière ciblera tout d’abord l’Europe de l’Ouest. A titre de diversification, l’Europe de l’Est et l’Europe centrale. Et, de façon opportuniste, l’Amérique du Nord. Mais pas tout de suite…
Une SCPI complémentaire à Iroko Zen, mais construite autour du même ADN
Présentée comme un véhicule complémentaire à Iroko Zen, Iroko Atlas reprend en revanche les ingrédients qui ont fait le succès de la première SCPI d’Iroko. Le choix d’une diversification sectorielle opportuniste et agnostique, adaptable en fonction des cycles immobiliers. Une approche granulaire privilégiant les actifs de petite taille (entre 1 M€ et 10 M€), dans des localisations « ignorées par les investisseurs institutionnels ». Et, bien sûr, une structure de frais calquée sur celle d’Iroko Zen. Mais pas totalement néanmoins. Iroko Atlas est bien, comme son aînée, une SCPI sans commission de souscription. Mais la durée de conservation des parts -pour bénéficier de l’absence de commission de sortie – a été étendue à 5 ans (vs 3 ans pour Iroko Zen). Les taux de commissionnement de certains frais de gestion s’affichent aussi en légère hausse par rapport à Iroko Zen.
Des frais de gestion plus élevés, mais parmi les mieux disant du marché
Iroko Atlas prélèvera, par exemple, une commission d’acquisition de 4,8% TTC sur le prix d’acquisition (contre 3,6% TTC pour Iroko Zen). Elle modulera également le niveau de la commission de gestion sur les loyers selon l’origine géographique de ces derniers. Jusqu’à 16,8% TTC pour les pays dits de diversification. Enfin, le délai de jouissance a été porté à 4 mois (3 mois pour Iroko Zen). Ces réajustements, justifiés par la plus grande complexité des opérations d’acquisition et de gestion à l’international, n’empêcheront pas Iroko Atlas de figurer parmi les SCPI offrant « les tarifs les moins élevés du marché » estime Pierre-Antoine Burgala, directeur général d’Iroko. Ce nouveau véhicule compte bien également se positionner parmi les plus performants. Iroko Atlas vise en effet un TRI de 7% à 10 ans. Et un Taux de Distribution -non garanti- de 6,5% par an.
Iroko Atlas pourra publier un premier Taux de Distribution en 2025
Sachant qu’à l’instar d’Iroko Zen, systématiquement très au-delà de son Taux de Distribution cible depuis sa création[2], Iroko Atlas semble bien partie pour faire mieux que son objectif. Au prix d’un risque supérieur à celui d’Iroko Zen, tiennent à souligner les dirigeants d’Iroko. Notamment en raison d’un risque de change, qui ne sera couvert que sur le montant des acquisitions[3]. Précisons qu’en fin d’année, Iroko Atlas aura bouclé son premier exercice. Elle sera donc en mesure, tout en restant parfaitement en ligne avec les directives AMF et ASPIM, de publier son premier Taux de Distribution annuel. Iroko ne compte pas pour autant profiter indûment des possibilités offertes par la valeur des parts de la SCPI en début d’année (parts fondateurs, donc inférieures au futur prix de souscription), ni de l’effet relutif de ses premières acquisitions ou du délai de jouissance.
La confiance et la fidélité des clients récompensées
« Nous allons rester « polis » et dans la « réserve » », sourit Gautier Delabrousse-Mayoux. Dont acte… Ce dernier a également tenu à récompenser la confiance et la fidélité des souscripteurs d’Iroko Zen. « Tout l’inverse des opérateurs télécoms », taquine le président d’Iroko. La phase sponsor, qui a débuté aujourd’hui mardi 16 septembre, leur est intégralement réservée. Seuls les clients d’Iroko Zen[4] pourront donc bénéficier de cette offre qui, autre originalité, sera déployée en deux phases. Durant la première phase, jusqu’à 20 M€ de collecte, le prix de la part sponsor est fixée à 182 €. Soit une décote de 9% sur le prix de souscription (200 €). La seconde phase, pour les 10 M€ suivants, se fera sur la base d’un prix sponsor de 192 € (décote de 4%). Ces premiers souscripteurs devront s’engager sur un minimum de 140 parts[5].
Sans doute un rendement encore supérieur à 7% en 2025 pour Iroko Zen
A l’issue de cette période, qui devrait s’achever avant la fin de l’année estime Iroko, le prix de souscription sera donc de 200 €. Avec un minimum de souscription de 5 000 €. Le gestionnaire qui, avec Iroko Zen, s’est placé en 2025 à la première marche du palmarès semestriel en collecte nette[6], se fixe donc un objectif raisonnable en termes de souscriptions pour son nouveau véhicule. Iroko Zen, qui a dépassé le 1,2 Md€ de capitalisation, et est désormais qualifiée de SCPI « patrimoniale » par Iroko, devrait quant à elle, une nouvelle fois, dépasser en 2025 son objectif de performance annuelle. Laquelle sera aussi sans doute « supérieure à 7% », souffle Gautier Delabrousse-Mayoux…
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A propos d’Iroko(i)
Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Elle souhaite rendre l’épargne immobilière claire et transparente. Iroko c’est la fusion de deux univers. Une partie des fondateurs est issue du digital et possède donc une grande expertise dans ce domaine. L’autre partie est issue du monde de l’immobilier. Ils connaissent parfaitement le marché et savent gérer les différentes étapes de vie de la détention d’un immeuble. L’objectif d’Iroko est de concilier ces deux mondes afin d’offrir des solutions d’épargne immobilières innovantes et performantes.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société;
[1] Elle s’appelait alors Iroko Horizon. Une AGE, en date du 1er septembre dernier, l’a rebaptisée Iroko Atlas;
[2] Iroko Zen a distribué entre 7,04% (2022) et 7,32% (2024) depuis son lancement, toujours au-delà donc de son Taux de Distribution cible de 5,5%. Son TRI, depuis sa création, est de 7,28%, contre un TRI cible à 8 ans de 7%.
[3] La part du portefeuille d’Iroko Atlas investie hors zone euro ne devrait toutefois pas dépasser 15%.
[4] En réalité, la période sponsor est également ouverte aux clients des distributeurs d’Iroko Zen, même si ces clients, à titre personnel, ne sont pas associés d’Iroko Zen;
[5] Les parts souscrites avec décote sont soumises à une période d’indisponibilité de 3 ans, à compter de la date de délivrance du visa de l’AMF, soit le 24/06/2025, précise Iroko.
[6] 281 M€ selon les données ASPIM.
