L’ASPIM a officialisé la mise en place d’un nouvel indicateur de performance pour les SCPI, la « Performance Globale Annuelle ». Le « RGI » -Rendement Global Immobilier- est relégué au rang d’indicateur « complémentaire ». Surtout, les modalités de calcul et de publication du Taux de Distribution sont plus strictement encadrées. Etat des lieux.
Depuis le 8 octobre dernier, les règles ont changé… L’ASPIM a en effet publié une mise à jour de sa « note relative aux modalités de calcul et de publication des indicateurs de performance des SCPI ». L’association professionnelle précise qu’elle est applicable « dès à présent ». Cette mise à jour introduit un nouvel indicateur, la « Performance Globale Annuelle ». Elle relègue ainsi de fait à l’arrière-plan le RGI, mis en place il y a pourtant seulement 4 ans. Surtout, elle clarifie et encadre plus strictement les règles relatives au calcul et à la publication du Taux de Distribution.
PGA : l’addition du Taux de Distribution et de la variation annuelle du prix de souscription
L’ASPIM officialise ainsi les travaux d’un groupe de réflexion ad hoc, à l’œuvre depuis plusieurs mois, et dont les conclusions ont été finalisées « en étroite collaboration avec le régulateur », précise l’association. Ces travaux débouchent donc notamment sur la mise en place de la Performance Globale Annuelle, dont la publication devient obligatoire[1]. Cette PGA se calcule tout simplement en additionnant le Taux de Distribution annuel et la variation du prix -public- de souscription d’une SCPI au cours du même exercice de référence[2]. Autrement dit, elle tient compte à la fois des revenus distribués aux associés et du gain -ou de la perte- enregistré par ces derniers sur la valeur de leur placement. Une formule plus intuitive que celle retenue par le Rendement Global Immobilier[3], lequel visait néanmoins le même objectif : donner une vision plus complète de la performance annuelle d’une SCPI, en rendement et en capital.
Une mention obligatoire à la PGA pour la publication des rendements annuels
Ce RGI, critiqué par plusieurs sociétés de gestion dès sa mise en place, et de fait très marginalement adopté par les gestionnaires, est donc relégué au rang d’indicateur « patrimonial complémentaire ». La Performance Globale Annuelle devient en revanche, comprend-on, l’indicateur de référence des SCPI. L’ASPIM précise bien en effet que le Taux de Distribution ne peut plus être publié isolément. « Toute communication relative au taux de distribution d’une SCPI doit systématiquement être accompagnée de la performance globale annuelle (PGA), calculée sur la même période », écrit l’association. Laquelle clarifie aussi, et dans le détail, les modalités de calcul du Taux de Distribution.
D’importantes précisions sur les modalités de calcul du Taux de Distribution
Rappelons que ce Taux de Distribution, lui aussi introduit lors de la précédente réforme des indicateurs de performance -celle qui avait donné lieu à la création du RGI-, mesure le revenu brut annuel versé aux associés d’une SCPI rapporté au prix de souscription au 1er janvier de cette même année. Contrairement à son prédécesseur, le « TDVM[4] », le Taux de Distribution évalue donc un rendement annuel. Sauf que, faute de précisions suffisamment explicites sur les sommes pouvant entrer dans la case des revenus bruts annuels (au numérateur) et, surtout, sur la nature exacte du prix de souscription à retenir (au dénominateur), le marché des SCPI a pu être confronté à un certain nombre de dérives. Notamment l’an dernier. Une année marquée par le lancement de nombreuses SCPI. Lesquelles n’avaient pas toutes appliqué les mêmes règles pour calculer leur Taux de Distribution « annuel »…
Exclusion explicite des prix « fondateurs » et prix « sponsors »
Au-delà de la polémique sur le rendement « annualisé », qui avait obligé l’AMF à rappeler à l’ordre certains gestionnaires, d’autres clarifications s’imposaient. Notamment autour du prix de souscription « au 1er janvier de l’année N[5]». Certaines jeunes SCPI avaient en effet retenu le prix de parts « sponsor » ou, même, le prix de part « fondateur » -tous deux par définition inférieurs au prix de souscription en fin d’exercice-, correspondant effectivement à la valeur de la SCPI au 1er janvier. Mais pas nécessairement au prix payé par les souscripteurs entrés après ces périodes de discount… Une situation qui conduisait à la présentation de rendement « boostés » par un dénominateur « sous-évalué »… L’ASPIM précise donc dans sa mise à jour que « le prix de souscription des SCPI à capital variable s’entend hors prix ‘’fondateurs’’ ou prix ‘’sponsors’’[6] ».
Des règles plus strictes adressées aux jeunes SCPI
Toujours à l’intention des SCPI « en phase de lancement », l’association rappelle, comme elle l’avait déjà fait en février 2023, qu’il n’est « pas possible d’annualiser un Taux de Distribution calculé sur une période inférieure à douze mois ». Elle va même plus loin, en demandant que « la présentation du taux de distribution au titre des premiers exercices concernés doit impérativement être accompagnée d’un avertissement ». Lequel devra préciser que ce Taux de Distribution « n’est pas nécessairement représentatif d’une performance stabilisée, en raison notamment de l’impact du délai de jouissance[7] sur le niveau de distribution par part [8]»… L’ASPIM enfin, toujours sur la partie indicateurs de performance financière des SCPI, met à jour la définition du TRI (Taux de Rendement Interne), notamment à des fins de conformité avec le règlement européen[9].
Des précisions sur le TRI
Cette nouvelle version précise notamment que le TRI doit prendre en compte les pénalités de sortie anticipée. Un ajustement « technique » visant donc spécifiquement les SCPI sans commission d’entrée. Le texte rappelle également que les TRI doivent être présentés sur une période de 5 ans minimum, et/ou sur des périodes correspondant à des multiples de 5 ans. Si la SCPI n’a pas encore 5 ans d’existence, la publication d’un TRI reste possible. Mais « doit être calculée sur des tranches complètes de 12 mois ». Autrement dit, un TRI « ne peut pas être présenté ni annualisé sur une période inférieure à un an », précise l’ASPIM. Bref, cette nouvelle mouture de la « note relative aux modalités de calcul et de publication des indicateurs de performance des SCPI » exige une lecture attentive… A suivre.
L’évolution des recommandations de l’ASPIM sur les indicateurs de performance des SCPI
- 10/2025 – Actualisation de la note sur les indicateurs de performance des SCPI
- 02/2023 – Actualisation de la note sur les indicateurs de performance des SCPI
- 11/2021 – Nouvelle note sur les indicateurs de performance des SCPI
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards d’euros et 4 millions d’épargnants.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Cette PGA, dont la définition était déjà connue avant cette officialisation, est mentionnée et précisée dans plusieurs bulletins trimestriels de SCPI publiés en 2025. Notamment -liste non exhaustive…- chez Altarea IM, Iroko ou Perial AM.
[2] Ce calcul ne vaut que pour les SCPI à capital variable. Pour les SCPI à capital fixe, la PGA se calcule en additionnant le Taux de Distribution annuel et la variation du prix de part acquéreur moyen entre l’année N et l’année N-1.
[3] Le Rendement Global Immobilier se calcule en additionnant le Taux de Distribution annuel et la variation de la valeur de réalisation de la part d’une SCPI au cours d’un exercice.
[4] Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) intégrait dans son calcul l’évolution de la valeur des parts au cours d’une année civile. Les dividendes (bruts) versés étaient donc comparés au prix moyen de la part (VPM) sur l’année. Et pas à sa valeur au 1er janvier. Ce qui avait pour effet de lisser le rendement sur plusieurs années. Cet indicateur, introduit en 2012, faisait lui aussi l’objet de nombreuses critiques.
[5] Pour les SCPI à capital variable. Pour les SCPI à capital fixe, le dénominateur est le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1.
[6] L’ASPIM ne précise toutefois pas explicitement s’il faut retenir le prix de souscription statutaire en lieu et place du prix fondateur ou sponsor si l’un ou l’autre de ces derniers était en vigueur au 1er janvier de l’année N…
[7] L’ASPIM avait déjà donné en février 2023 davantage de précisions sur le calcul du numérateur du Taux de Distribution. Elle rappelait que par « revenus bruts », il fallait bien entendre dividendes bruts versés « au titre de l’année N – y compris acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuée-, avant prélèvements libératoires et autre fiscalité payée par la SCPI ». Tout en ajoutant que les revenus bruts distribués « au titre de l’année N » s’entendaient « sans considération du délai de jouissance opposable, le cas échéant, aux nouveaux porteurs ». Autrement dit, que le Taux de Distribution devait être calculé « pour une part en pleine jouissance du 1er janvier au 31 décembre de l’année N ». Une précision qui avait pour effet de « normaliser » le rendement annuel d’une SCPI, quelle que soit la date à laquelle les souscripteurs étaient devenus associés.
[8] L’ASPIM avait également précisé en 2023 que les impôts prélevés à la source à l’étranger ne pouvaient être pris en compte dans le dividende brut uniquement s’il existait « une convention fiscale entre la France et le pays d’origine de revenus prévoyant soit une exonération en France des revenus étrangers, soit une neutralisation par l’octroi d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus ».
[9] Article 44, paragraphe 4, point b), du règlement délégué (UE) 2017/565.
