La présidente d’Altixia REIM détaille la stratégie de gestion mise en œuvre sur l’OPCI Altixia Valeur. Elle exprime ses réserves quant au succès des unités de compte immobilières. Et fait le point sur la stratégie de sa société depuis son entrée dans le giron du groupe Cyrus. Interview.
Votre OPCI, Altixia Valeur, affiche des performances régulières depuis sa création. Et figure souvent aux premières places des classements annuels ou trimestriels. Comment expliquer cette régularité ? Résulte-t-elle de la part importante des actifs acquis en VEFA[1] au sein de la poche immobilière ?
Sonia Fendler – L’acquisition d’immeubles en VEFA, soit partiellement loués, soit surtout « en blanc » – c’est-à-dire sans aucun bail signé -, et le plus souvent au sein de quartiers éco-responsables à fort potentiel, constitue effectivement le cœur de notre stratégie d’investissement.
La valeur des actifs s’apprécie donc progressivement, en fonction de l’état d’avancement des travaux et de la signature de nouveaux baux. Altixia Valeur bénéficie ainsi d’une excellente visibilité en termes de valorisation. Car l’avancement des travaux et de la commercialisation des actifs correspond à des éléments d’appréciation tangibles : le rapprochement de l’horizon de perception de revenus locatifs, mais également l’attractivité des nouveaux quartiers sur lesquels nous avons des convictions qui se renforcent avec leur développement, l’arrivée de nouveaux habitants, ou l’implantation de locomotives commerciales.
Et en termes de performance ?
Sonia Fendler – Cette typologie d’actifs immobiliers peut procurer un niveau élevé de performance. Nous avons constaté que certains actifs en VEFA ont pu voir leur valeur vénale augmenter jusqu’à 30% par rapport au prix d’acquisition. Sachant toutefois que l’objectif de rentabilité de la poche immobilière est compris entre 7% et 9%, et celui de l’OPCI entre 4% et 6% annuel, nets de frais de gestion[2].
La faible volatilité de votre OPCI tient aussi sans doute au fait que, jusqu’en mars dernier, sa poche financière n’était pas réellement investie. Son activation ne risque-t-elle pas de peser à la fois sur la volatilité d’Altixia Valeur, mais aussi sur sa performance, compte tenu de l’état de tension sur les marchés financiers ?
Sonia Fendler – La volatilité importante qui a pu affecter certains OPCI ces derniers mois/années résulte essentiellement de leur exposition aux foncières cotées. La délégation de gestion que nous avons confiée à Edmond de Rothschild AM[3] France exclut ce type d’investissement. L’objectif de performance assigné à cette poche d’actifs financiers (environ 20% de l’actif de l’OPCI actuellement) est compris entre -1% et +1%. Il s’agit donc d’une gestion extrêmement sécuritaire, essentiellement assise autour de stratégies obligataires, avec un objectif de faible volatilité. Depuis l’activation de cette poche, début février, l’objectif a d’ailleurs été parfaitement tenu, avec une performance de -1% à fin avril 2022. J’ajoute que, dès la création du fonds, nous avons fait le choix de maintenir la poche de liquidité dans une fourchette comprise entre 30% et 40% de l’encours, afin de prouver notre capacité de tenir la performance avec une poche liquide significative.
Depuis quelques mois, les sociétés civiles immobilières rencontrent visiblement plus de succès que les OPCI au sein des contrats d’assurance-vie. Qu’est-ce que cela vous inspire ?
Sonia Fendler – Lors de la création d’Altixia REIM, nous nous sommes évidemment posé la question du choix entre société civile et OPCI. Si nous avons privilégié l’OPCI, c’est parce qu’il s’agit d’un véhicule grand public régulé par l’AMF. Ce qui est donc une garantie de totale transparence pour les épargnants. Les sociétés civiles ne sont pas un produit grand public. Elles s’adressent aux clients professionnels que sont les assureurs, lesquels se chargent ensuite de les commercialiser auprès du grand public sous forme d’unités de comptes. Elles ne sont pas soumises aux mêmes contraintes que les OPCI. Que ce soit en termes de transparence, de reporting ou de ratio de liquidité. C’est la raison pour laquelle coexistent aujourd’hui, aux côtés de sociétés civiles purement immobilières, des véhicules qui s’apparentent davantage à des fonds de fonds.
Donc, pas de lancement d’UC immobilière chez Altixia REIM ?
Sonia Fendler – Non. J’estime que l’OPCI est un produit plus adapté à la cible grand public qui est la nôtre… Si les sociétés civiles peuvent effectivement permettre plus de créativité, elles ne répondent pas à notre souhait de transparence et d’adaptation aux contraintes des assureurs. Or, je rappelle cette évidence : l’immobilier est un placement de long terme…
Altixia REIM est entrée dans le giron du groupe Cyrus Conseil l’an dernier. Quelles synergies, quels impacts sur votre développement ?
Sonia Fendler – Notre début d’année est très satisfaisant. Nous avons collecté environ 60 M€ de capitaux supplémentaires, pour atteindre près de 250 M€ d’encours sous gestion. Grâce à ce partenariat, Altixia REIM va pouvoir bénéficier pleinement de la force commerciale de Cyrus, qui s’appuie quant à lui sur notre savoir-faire en matière de gestion de véhicules immobiliers grand public pour alimenter ses réseaux. Des synergies ont également été mises en œuvre sur le sujet des « club deal » immobiliers, via leur filiale Eternam.
Lire aussi
OPCI Grand Public : +0,38% au 1er trimestre 2022
Acquisition « emblématique » pour Altixia Commerces et Altixia Valeur
A propos d’Altixia REIM(i)
Société de gestion, Altixia REIM présidée par Sonia Fendler est composée d’une équipe expérimentée. Cette société, qui gère plus de 250 millions d’euros d’actifs Grand Public, se démarque en proposant des montages réservés aux professionnels ou à une clientèle avertie (OPPCI, clubs deals, SAS…) et des fonds adaptés aux particuliers (SCPI et OPCI). Altixia REIM agit en totale indépendance dans le choix des investissements et dispose d’un savoir-faire en création de valeur rendu accessible aux particuliers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Vente en Etat Futur d’Achèvement.[2] Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
[3] Le gestionnaire auquel Altixia REIM a délégué la gestion de la poche financière d’Altixia Valeur.
