La 7e édition de l’étude IEIF-IFPImm consacrée au marché français du financement de l’immobilier des professionnels constate un nouveau repli de la production de crédit en 2024 (-22% vs 2023). Les dossiers de refinancement sont de plus en plus centraux. Etat des lieux.
La dernière édition de l’étude de référence sur le financement de l’immobilier des professionnels, menée par l’IEIF[1] en partenariat avec l’IFPImm[2], constate un nouveau recul dans la production de ce type de crédits. C’est la 3e année de baisse consécutive. Et le repli est encore plus significatif (-22%) que ceux des années précédentes ( -11% en 2023, -13% en 2022).
Fort repli du financement de la promotion immobilière
Il s’explique pour l’essentiel par « la crise de la promotion immobilière résidentielle », et « l’allongement de la durée d’exécution des transactions », estiment les auteurs de l’étude. Cette dernière, à partir des réponses d’un panel[3] interrogé par l’IEIF, chiffre à 23 Md€ la production de crédits en 2024. Le financement de la promotion immobilière accuse le plus fort recul, à -26,7% (9,6 Md€ vs 13,1 Md€), poursuivant ainsi une dynamique négative initiée en 2021. Le financement des actifs et des opérateurs accuse quant à lui un repli de 17,2% (13 Md€ vs 15,7 Md€). Pour la première fois depuis la création de l’étude, les encours des crédits se contractent légèrement, de -3% (104,6 Md€ vs 180,9 Md€).
Les dossiers de refinancements deviennent centraux
Conséquence de cette activité globalement atone : les acteurs du crédit se recentrent sur le refinancement. Celui-ci représente encore 46 % de la production en 2024. Contre 26% en 2022. Selon l’IEIF, les dossiers de refinancement mobiliseraient d’ailleurs « entre 60 et 80 % du temps des équipes bancaires ». Une tendance qui devrait se poursuivre dans les prochains mois, compte tenu d’un pic de dettes à échéance en 2026 (17% des encours actifs & corporate, selon l’IEIF). En termes sectoriels, la hiérarchie a quelque peu évolué par rapport à l’an dernier. En 2023, la part des bureaux avait diminué dans la production de crédit. Elle progresse en 2024, malgré le recul de cette classe d’actifs au sein des portefeuilles. Une situation paradoxale qui s’explique, selon l’IEIF, par la montée en puissance des refinancements.
Importance croissante des données ESG dans les critères d’analyse
La segmentation en fonction de la nature et la localisation des actifs sous-jacents reste toutefois la règle. L’intérêt reste fort pour les actifs prime parisiens. Alors que les marchés périphériques, notamment en Île-de-France – à l’exception de La Défense, qui se «repositionne »- , peinent à rebondir. Mais l’attention se porte désormais sur des segments plus dynamiques ou émergents. Logistique, commerce adapté aux nouveaux standards, ou résidentiel géré (étudiants, seniors). Mais aussi hospitality, data centers et actifs industriels liés à la réindustrialisation. Plus globalement, les opérations de transformation-restructuration — notamment de bureaux obsolètes — suscitent un intérêt croissant. L’Institut souligne par ailleurs l’importance désormais structurante des critères ESG dans l’analyse des critères d’obtention de prêts.
Les acteurs du financement sont toujours présents
En termes de perspectives, l’IEIF n’anticipe pas de reprise du secteur de la promotion immobilière avant 2027. Ni, plus globalement, de rebond significatif au cours des prochains mois. Sauf si les grandes transactions en cours de négociation aboutissaient. Il faudrait, pour ce faire, que les risques géopolitiques s’atténuent. Dans cette hypothèse, le marché du financement pourrait repartir de l’avant, du fait du retour de la concurrence entre établissements prêteurs, tout du moins sur certains types de dossiers. L’IEIF s’attend d’ailleurs à une présence renforcée sur le marché des fonds de dettes et des assureurs en 2025. « Les prêteurs ont démontré leur capacité à absorber les chocs. Le financement est là, et il accompagnera la reprise, même si elle tarde à se concrétiser », synthétise Denis Moscovici, senior advisor à l’IEIF.
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A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière.
[2] Institut du Financement des Professionnels de l’Immobilier.
[3] Ce panel regroupe des BFI, des banques de réseau et des prêteurs dits « alternatifs » (fonds de dettes et assureurs). En 2024, ce panel comprenait 25 établissements.
