Daniel While, Directeur Recherche et Stratégie d’Euryale, revient sur les caractéristiques de sa nouvelle SCPI, Euryale Horizons Santé. Il explique pourquoi il est intéressant de se positionner aujourd’hui sur l’immobilier nord-américain. Mais à condition que l’incertitude fiscale actuelle soit dissipée… Interview.
Frédéric Tixier – Vous venez de lancer la SCPI Euryale Horizons Santé. En quoi diffère-t-elle de Pierval Santé, véhicule emblématique d’Euryale, et qui a largement contribué à votre notoriété ?
Euryale Horizons Santé, une SCPI complémentaire à Pierval Santé
Daniel While – Effectivement, Pierval Santé reste notre vaisseau amiral. Tant en termes de taille que de notoriété. Elle représente aujourd’hui trois milliards d’euros d’encours. Elle est présente dans neuf pays, et compte 260 actifs. Toutefois, son positionnement est très marqué sur le segment du long séjour, et essentiellement axé sur l’hébergement des seniors. Il convient de rappeler que le terme « immobilier de santé » recouvre en réalité des segments assez différenciés. Pierval Santé s’inscrit donc dans la catégorie du long séjour : établissements d’hébergement pour personnes âgées, résidences services seniors, etc. Avec Euryale Horizon Santé, nous avons souhaité compléter cette offre par une approche différente, en ciblant plus spécifiquement le court séjour. Autrement dit, le segment du soin : cliniques, laboratoires, hôtellerie hospitalière…
Frédéric Tixier – Plus précisément ?
Focus « courts séjours » vs « longs séjours »
Daniel While – Pour schématiser, le long séjour correspond à des actifs d’hébergement avec des baux extrêmement longs – 15 à 20 ans en moyenne –. Donc un profil de risque assez faible. Et donc une rentabilité structurellement plus basse que le court séjour. Ce dernier, à l’inverse, repose sur des baux plus courts, des actifs souvent monovalents – c’est-à-dire spécialisés pour un seul usage. Et donc présentant un niveau de risque, mais aussi des rendements, plus élevés. Nous anticipons ainsi un taux de distribution supérieur de 150 à 200 points de base pour Horizons Santé, en contrepartie d’un profil de risque plus prononcé.
Frédéric Tixier – L’une des spécificités de cette nouvelle SCPI est qu’elle prévoit des investissements sur les marchés nord-américains. Les SCPI qui sortent du cadre européen demeurent encore rares. Au-delà du sourcing, il existe également des enjeux juridiques et fiscaux, sans doute plus complexes. Cela explique peut-être pourquoi votre SCPI applique une commission de gestion majorée sur la partie américaine du portefeuille. En fait, pour le dire autrement, quelles sont, concrètement, les difficultés liées à l’investissement aux Etats-Unis ?
Un tiers du patrimoine d’Euryale Horizons Santé investi en Amérique du Nord d’ici 5 ans
Daniel While – Effectivement, pour donner un ordre de grandeur, nous prévoyons que d’ici cinq ans, environ un tiers du patrimoine de la SCPI sera investi en Amérique du Nord. Cette montée en puissance se veut progressive. Les différences majeures avec l’Europe concernent notamment les baux, qui sont aux États-Unis bien plus souvent de type « triple net ». C’est-à-dire que les charges d’entretien, de rénovation, voire certaines taxes, sont à la charge du locataire. Il existe également une plus grande flexibilité contractuelle. En contrepartie, la protection du locataire est généralement plus forte en Europe.
Frédéric Tixier – Et sur le plan fiscal ?
Etats-Unis : un cadre fiscal encore incertain…
Daniel While – En ce qui concerne la fiscalité, nous sommes effectivement dans une phase très incertaine. En juin 2025, de nombreux arbitrages sont encore en discussion. Il y a notamment les incertitudes liées à l’administration actuelle. Le projet de loi baptisé « One Big Beautiful Bill Act», porté par le président Trump, comporte des propositions fiscales encore floues. On parle notamment d’une possible hausse de la flat tax, de 30% à 50%[1]. En outre, aux Etats-Unis, les règles varient fortement d’un État à l’autre. Par exemple, la Floride n’impose pas de fiscalité à l’échelon local, seulement au niveau fédéral. Mais ailleurs, c’est très différent… C’est pourquoi notre approche reste tactique et pragmatique. Et que nous avons fixé un horizon de cinq ans, pour laisser le temps à un cadre fiscal plus clair de se mettre en place.
Mais d’indéniables opportunités immobilières
Frédéric Tixier – Mais, pour un investisseur français, est-il plus intéressant aujourd’hui d’investir dans l’immobilier américain, ou européen ?
Daniel While – Ce sera plus clair à l’automne, une fois que les évolutions fiscales américaines auront été arbitrées. En revanche, immobilièrement, les opportunités sont indéniablement plus intéressantes aujourd’hui aux États-Unis qu’en Europe. Mais il est impératif que le cadre fiscal soit stabilisé pour optimiser les investissements. Nous restons donc en observation « active ».
Frédéric Tixier – Les premières acquisitions d’Euryale Horizons Santé auront donc lieu, si je vous suis, en Europe ou au Canada. Mais pas nécessairement aux États-Unis pour l’instant ?
Premières acquisitions européennes ou canadiennes pour Euryale Horizons Santé
Daniel While – C’est exact. Le Canada est d’ailleurs un marché sur lequel nous sommes déjà positionnés, et où l’on ne subit pas l’incertitude politique actuelle des États-Unis. En Europe, le Royaume-Uni représente déjà 25 % de notre patrimoine. C’est un marché extrêmement dynamique. Ce sont deux zones que nous privilégions actuellement. Sachant que, dans le domaine de la santé, les opportunités de sourcing proviennent souvent directement des exploitants eux-mêmes. Ce sont eux qui cèdent leurs murs, devenant ainsi nos locataires. C’est une dynamique particulière au secteur. J’ajoute que pour une SCPI en phase de lancement, il est important de commencer avec des actifs granulaires. Afin de construire rapidement une bonne diversification
Frédéric Tixier – Donc première acquisition probable au Royaume-Uni ou au Canada. A suivre…
Propos recueillis le 24 juin 2025
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A propos d’Euryale(i)
Créée en 2009, Euryale est une société de gestion de portefeuille d’actifs immobiliers. Premier acteur à s’être positionné sur l’immobilier de santé, Euryale est l’un des principaux investisseurs mondiaux sur le secteur de la santé, avec une capitalisation de 3,3 milliards d’euros. Ses 258 actifs ciblent essentiellement le secteur de la santé (établissements d’hébergement pour personnes âgées et handicapées, cliniques, maisons médicales, laboratoires, actifs liés à la recherche, au « Life Sciences »…) et sont répartis à travers neuf pays (France, Royaume Uni, Allemagne, Italie, péninsule ibérique, Canada…). Euryale gère la SCPI Pierval Santé, labellisée ISR en 2023, et la SC Trajectoire Santé. A travers ses deux véhicules, la société privilégie une approche patrimoniale à la fois créatrice de valeur et à impact sociétal positif, tout en intégrant les enjeux ESG dans l’ensemble de ses processus d’investissement et de gestion.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Le texte législatif américain actuellement en discussion, qui prévoit d’augmenter la flat tax sur les revenus d’investissement pour certains investisseurs étrangers, est plus précisément la section 899 intitulée « Enforcement of Remedies Against Unfair Foreign Taxes ». Elle propose une augmentation progressive des taux d’imposition sur les revenus « passifs » américains (tels que les dividendes, intérêts, loyers et redevances) pour les « applicable persons » (personnes ou entités résidant dans des pays dits « discriminatoires »). Le taux de base de 30 % pourrait augmenter de 5 % chaque année, atteignant jusqu’à 50 % au bout de 4 ans. Par exemple, un dividende américain soumis à un taux réduit de 15 % en vertu d’un traité fiscal pourrait voir son taux augmenter jusqu’à 50 %. Soit 35 % au-dessus du taux conventionnel…
