Guillaume Hilaire, directeur général délégué au Développement, détaille l’approche spécifique développée par Magellim REIM en matière d’immobilier de santé. Il explique les mutations en cours côté exploitants de santé. Et l’impact sur la stratégie des bailleurs. Interview.
Magellim, un groupe aux expertises multiples, un focus sur la santé
Frédéric Tixier – Magellim gère aujourd’hui un peu plus de 5 Md€, répartis désormais autour de quatre expertises : l’immobilier, le private asset, les infrastructures et les valeurs mobilières. Ce qui nous intéresse aujourd’hui, c’est évidemment l’immobilier, et plus particulièrement l’immobilier de santé. C’est l’une de vos expertises historiques : vous avez été parmi les premiers à lancer une SCPI dédiée à ce segment, en 2019. Or l’immobilier de santé est devenu, disons-le, un sujet très en vogue. Certains gestionnaires, parfois fragilisés par leur exposition aux bureaux, mettent en avant leurs véhicules orientés santé. Mais la réalité est que ce marché recouvre de multiples sous-segments, aux dynamiques très différentes, plus ou moins résilients, plus ou moins liquides. Quelle est précisément votre approche sur ce secteur ?
Guillaume Hilaire – Merci de poser cette question, effectivement centrale pour nous. Le meilleur moyen d’expliquer notre positionnement, c’est de rappeler l’histoire de cette SCPI.
Foncière des Praticiens, une SCPI née des besoins de praticiens de santé
Frédéric Tixier – La Foncière des Praticiens, donc…
Guillaume Hilaire – Elle a effectivement été créée à l’origine pour les praticiens d’un groupe d’exploitation, Vivalto. Nous nous sommes donc immédiatement concentrés sur des actifs répondant réellement au parcours de soins et aux besoins des praticiens. Nous ne sommes pas partis de la collecte, mais du besoin concret, en construisant un fonds dédié à un réseau identifié. Lorsque nous avons ouvert la SCPI, nous avons poursuivi cette logique. En intégrant toujours des praticiens dans les organes de décision, notamment au conseil de surveillance. Cela nous permet de rester ancrés dans une approche territoriale, orientée vers des besoins concrets du parcours de soins. Avec un objectif clair : désengorger l’hôpital et les services d’urgence, dont chacun connaît les difficultés.
Frédéric Tixier – Concrètement ?
Une SCPI qui investit sur des actifs de petite taille, liquides et mutualisés
Guillaume Hilaire – Concrètement, nous intervenons en amont, par exemple sur des maisons de soins pour accueillir les patients, et en aval, par exemple sur des structures de soins de suite, complémentaires aux équipements hospitaliers.
Frédéric Tixier – Cela suppose des actifs de taille relativement modeste ?
Guillaume Hilaire – Absolument. En fonction de la stratégie, nous privilégions des actifs de petite taille, plus liquides, abritant plusieurs locataires issus de différentes spécialités médicales. Cette mutualisation intrinsèque renforce la liquidité et la résilience du patrimoine.
Frédéric Tixier – Comme dans d’autres segments immobiliers, la qualité des locataires est déterminante. Dans la santé, on observe l’émergence de réseaux d’exploitants dans de nombreux domaines. Est-ce une orientation que vous suivez également ? Quels changements observez-vous de ce point de vue ?
L’émergence de réseaux d’exploitants médicaux structurés
Guillaume Hilaire – En effet, le marché de la santé se structure de plus en plus par les exploitants, c’est-à-dire les preneurs à bail. De notre côté, nous avons toujours eu la même approche : mutualiser à la fois notre passif et notre actif. Cela signifie diversifier nos preneurs pour assurer un maximum de liquidité. Nous continuons à développer des maisons de santé multilocataires, regroupant des praticiens solides. Et lorsqu’il s’agit de développer de nouveaux actifs, nous passons souvent par la VEFA, car nous sommes dans une logique d’infrastructures de santé.
Frédéric Tixier – Donc pour répondre à un besoin qui n’est pas encore couvert…
Guillaume Hilaire – Exactement. Lorsque l’offre n’existe pas, il faut la créer. Nous le faisons en veillant à sécuriser au maximum l’actif avec des exploitants capables de signer des baux longs, adossés à des activités que l’on peut challenger, comme cela a été le cas dans l’hôtellerie.
Une institutionnalisation croissante des exploitants de santé
Frédéric Tixier – Quels sont ces exploitants, justement ? Quels sont ces réseaux qui se structurent aujourd’hui ?
Guillaume Hilaire – On voit apparaître de nouveaux réseaux, comme NFU Santé. D’autres sont déjà bien établis, comme Vivalto. Je peux citer aussi Office Santé, actif à la fois dans l’exploitation et la construction, qui a été racheté par le Crédit Agricole. On constate donc une institutionnalisation croissante des exploitants. Pour nous, c’est une excellente nouvelle : cela réduit le risque locatif et renforce la sécurité de nos investisseurs.
Frédéric Tixier – Mais si ces réseaux gagnent en puissance, cela ne réduit-il pas le poids du bailleur dans la négociation ? Le rapport de force reste-t-il en votre faveur ?
Un rapport de force encore favorable aux bailleurs
Guillaume Hilaire – Pour l’instant, oui, et je pense que cela restera le cas. Car nous restons sur de l’immobilier, et la clé demeure l’emplacement. Ces exploitants ont besoin des meilleurs bâtiments, que nous construisons selon leur cahier des charges. Ils ont donc tout intérêt à rester. C’est ce qui les conduit à signer des baux longs. Nous ciblons des fonciers rares, à proximité immédiate des hôpitaux. C’est un actif rare répondant à un besoin réel : un atout sécurisant pour nous. Cela nous permet de conserver la main sur la négociation, y compris lors des renouvellements de baux, qui constituent un enjeu essentiel.
Magellim : une stratégie focalisée sur la maîtrise des murs et de l’exploitation
Frédéric Tixier – Cela vaut-il également pour des actifs de plus grande taille, moins liquides par nature ?
Guillaume Hilaire – Nous avons fait le choix clair de nous concentrer sur des actifs de petite taille. J’ai donc moins de recul sur des segments comme les EHPAD ou les grosses structures médicales. Dans ces cas-là, le droit d’exploiter appartient à l’opérateur, non au propriétaire des murs. Ce n’est pas notre stratégie. Nous restons focalisés sur ce que nous savons faire : maîtriser les murs et l’exploitation…
Propos recueillis le 19 septembre 2025
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A propos de Groupe Magellim(i)
Acteur majeur de l’investissement, le Groupe MAGELLIM se donne pour mission de porter des projets d’investissements durablement utiles pour les territoires, les entreprises et les citoyens. Structuré autour de 4 expertises – l’immobilier, le private asset, les infrastructures et les valeurs mobilières – le groupe répond aux besoins de ses clients particuliers, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées et institutionnels en s’appuyant sur une large palette de connaissances et de savoir-faire synergiques, héritée de ses filiales et participations : MAGELLIM REIM, Turgot Capital, Baltis, A Plus Finance, GO CAPITAL, OCCTE et ArMen Asset Management. A fin décembre 2024, le groupe représente près de 5 Mds€ d’encours sous gestion et près de 150 collaborateurs répartis sur toute la France.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
